2014物业管理师经营管理:成本预算的编制方法

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　　成本预算的编制方法

　　成本预算有多种编制方法。理论研究表明，成本预算的编制方法不同，其效益性和实现的可能性大不相同。现实中，物业管理企业编制成本预算的方法主要有：

　　(一)固定预算

　　固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是：(1)现有的业务活动是企业必需的;(2)原有的各项开支都是合理的;(3)增加费用预算是值得的。

　　固定预算的主要特点是，预算编出后，在预算期内除特殊情况必须追加预算外一般不做变动或更迭，具有相对固定性，因而称为固定预算。固定预算通常每年编制一次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。

　　固定预算是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。其优点集中表现为：编制简单，预算的编制成本较低;此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化;同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

　　(二)弹性预算

　　弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。这种预算随着物业经营管理活动水平的不同可以作相应的调控，具有伸缩性，因而称为弹性预算。

　　弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算。

　　弹性预算就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算，而编制成费用弹性预算表。实际执行时，就可以根据实际经营管理水平与业务量，对照相应的费用预算进行控制。这种弹性预算是随着业务量的变动而变动的预算，不存在执行时需要有追加预算的手续。而且弹性预算技术要求在预算制订过程中考虑多种因素的影响，因此可导致预算更为精确。

　　编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般有两种：(1)列表法。列表法又称多水平法，就是按照物业管理企业管理服务能力的利用程度的不同而编制的多种管理服务水平的预算。(2)公式法。公式法就是利用y=a+bx的公式，计算各种管理经营活动水平下的预算成本。其中：y代表某项成本预算总金额;a表示其中的固定成本金额;b代表单位变动成本金额;x代表业务量。因此，只要具备某项成本中固定成本a和单位变动成本b，就可以根据实际的物业管理服务业务量随时计算出该项成本的预算金额，并用此预算金额对成本支出进行控制和考核。

　　(三)零基预算

　　零基预算是指以零为基础的预算。它产生于20世纪60年代并已被西方国家广泛使用并公认为是有效的管理方法。它的基本理论是：在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。在我国，零基预算作为成本预算的一种编制方法，越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业管理行业。

　　零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。对物业管理企业而言，零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下，它有助于提高管理收费的使用效益，改善物业管理企业与业主之间的关系，从而增强物业管理企业的市场竞争能力。但零基预算也有一些不足，主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

　　(四)滚动预算和概率预算

　　在编制成本预算时，除了常用的固定预算、弹性预算和零基预算以外，还可以用滚动预算和概率预算二种方法。

　　1.滚动预算

　　滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。因为它是滚动式的编制预算，因此称为滚动预算。

　　滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法。它可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量。

　　滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制，使预算适应客观情况的发展，具有促进企业管理服务活动协调进行的作用。同时，也有利于企业管理人员对预算资料作经常性的分析研究，并能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订，使企业的经营活动始终有一个较长远的总体战略布局。

　　2.概率预算

　　概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量(如价格、业务量等)在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。

　　概率预算的编制方法是：

　　(1)确定预算编制所涉及的每一变量。

　　(2)确定每一变量的变化范围及其可能性。

　　(3)计算各变量不同“组合”的联合概率。

　　(4)对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值。

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