2014物业管理师经营管理:成本控制的原则与程序

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　　成本控制的原则与程序

　　(一)成本控制的原则

　　尽管物业管理企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循以下一些原则：

　　1.全面控制原则

　　全面控制是全员和全过程成本控制的结合。具体而言，一方面，成本控制是全员控制，应充分调动物业管理企业全体职工控制成本的积极性，积极发动每位职工参加成本控制活动，要求人人、事事、时时都要按照定额、标准、预算或成本目标实行有效的成本控制。充分发挥广大职工的主观能动性，是降低成本的关键。另一方面，成本控制还应贯穿于物业管理成本形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。要努力形成一个完整的成本控制体系，使影响成本形成的所有因素都处于严密控制之下。

　　2.讲求经济效益原则

　　成本控制应与提供适当数量与质量的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能单纯地强调降低成本而不提供或少提供服务，或者说，绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务的数量和质量。成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标。这一目标是经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现。如果成本控制不能体现以上要求，则实际成本支出虽然不超过成本目标，也不能认为实现了成本控制的目的。

　　3.责权利相结合原则

　　明确的职责、适宜的权限和相应的利益，是任何管理工作取得成功的基础。为此，成本的控制中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚。需要注意的是，企业及各级成本控制主体的管理权限、应承担的经济责任，以及物质利益三者，应正确地结合起来，这样，才能充分调动职工降低成本，加强成本控制的积极性和主动性，也才能使成本控制的目标及相应的管理措施真正落到实处。

　　4.例外管理原则

　　例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。例外原则有时也称为重要性原则，它主要应用于成本的事中控制中，是保证成本有效控制的重要手段。

　　实际中，例外情况的常用判定有以下要点：第一，重要性。重要与否，主要根据成本差异金额大小确定。数额较大的差异，超过了规定的上下限，或虽未超过规定的上下限，但经常在上下限附近波动。第二，特殊性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到密切重视。第三，一贯性。凡是某项成本差异虽未达到重要性程度，从未超过规定的百分率或绝对金额，但是该项成本差异却持续时间很长(如一个月以上)，则应视为“例外”，需要引起管理人员充分注意。

　　(二)成本控制的程序

　　在物业管理企业，成本的控制一般由五个步骤组成：

　　1.确定控制标准

　　成本控制首先要明确控制标准。成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的直接依据。实务中，常用的控制标准有成本预算(包括责任预算)和消耗定额等，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。

　　2.执行控制标准

　　开始进行物业经营管理服务后，需要对成本控制标准进行具体的落实。这实际上就是成本控制的必要组成部分。在这个过程中，涉及运用相应的控制手段如凭证控制和制度控制等，对成本的形成过程进行具体的约束，即审核各项费用的开支和各项资源的消耗，实施各种节约措施，保证控制目标的实现。

　　3.分析相关差异

　　将实际成本与成本目标(标准)相比较，考察成本是超支还是节约，通过对差异进行分析，找出差异产生的原因和责任单位。对成本差异的分析必须经常化、系统化。成本差异产生的原因较多，包括主观的和客观的以及具体原因，必须深入找出其主要原因，并明确其责任人，以便有效地消除成本差异。分析不深入，原因就无法查明，责任不明确，措施就难以制定。

　　4.纠正成本偏差

　　揭示成本差异的原因以后，就必须提出降低成本的新措施，确定改进方案，并予以贯彻落实。这样才能最终控制成本的差异，也才能形成完整的成本控制体系，促使成本管理水平不断提高。

　　5.进行考核奖罚

　　考核一定时期内物业管理成本目标的执行情况，并依据考核评价的结果好坏或等级，给予相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员的积极性，提高以后成本控制工作的质量和效率。

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