2014物业管理师《物业管理实务》入住的准备

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　　入住的准备

　　入住服务是物业管理单位首次直接面对业主提供相关服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备，全面有效地保障业主的入住工作。

　　(一)资料准备

　　1.《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》

　　2.《入住通知书》

　　《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。一般而言，主要内容包括：

　　(1)物业具体位置;

　　(2)物业竣工验收合格以及物业管理企业接管验收合格的情况介绍;

　　(3)准予入住的说明;

　　(4)入住具体时间和办理入住手续的地点;

　　(5)委托他人办理入住手续的规定;

　　(6)业主入住时需要准备的相关文件和资料;

　　(7)其他需要说明的事项。

　　3.《物业验收须知》

　　《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。一般而言，主要内容包括：

　　(1)物业建设基本情况、设施设备的使用说明;

　　(2)物业不同部位保修规定;

　　(3)物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等。

　　4.《业主入住房屋验收表》

　　《业主入住房屋验收表》是记录业主对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。使用《业主入住房屋验收表》可以清晰地记录业主用户的验收情况。一般而言，主要内容包括：

　　(1)物业名称、楼号;

　　(2)业主、验收人、建设单位代表姓名;

　　(3)验收情况简要描述;

　　(4)物业分项验收情况记录以及水电煤气等的起始读数;

　　(5)建设单位和业主的签字确认;

　　(6)物业验收存在的问题，有关维修处理的约定等;

　　(7)验收时间;

　　(8)其他需要约定或注明的事项。

　　5.《业主(住户)手册》

　　《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言，主要包括以下内容：

　　(1)欢迎辞;

　　(2)小区概况;

　　(3)物业管理公司以及项目管理单位(处)情况介绍;

　　(4)《业主临时公约》;

　　(5)小区内相关公共管理制度;

　　(6)物业装饰装修管理指南、物业服务流程等;

　　(7)公共及康乐设施介绍;

　　(8)服务指南及服务投诉电话;

　　(9)其他需要说明的情况以及相关注意事项。

　　6.物业管理有关约定

　　业主在办理入住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确：

　　(1)物业管理费收费面积、收费标准及金额;

　　(2)物业管理费计费时段和缴交时间;

　　(3)物业管理费收缴方式(现金或托收等);

　　(4)滞纳金及其计收比例;

　　(5)调整管理费的条件或其他情况。

　　(二)其他准备

　　1.入住工作计划

　　建设单位和物业管理单位应在入住前一个月制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。计划中应明确：

　　(1)入住时间、地点;

　　(2)负责入住工作的人员及职责分工;

　　(3)入住过程中使用的文件和表格;

　　(4)入住手续办理和程序;

　　(5)注意事项及其他情况。

　　2.入住仪式策划

　　为了提高小区整体形象，有效加强与业主、物业使用人的沟通，通常由物业管理单位根据物业管理的特点及小区实际情况，组织举行入住仪式。参加人员有业主、物业管理企业代表、建设单位代表以及其他有关人员。

　　3.环境准备

　　在完成对物业的竣工验收和接管验收之后，物业管理单位要对物业共用部位进行全面彻底的清洁，为业主、物业使用人入住做好准备。同时，要布置好环境，保持道路通畅。遇有二期工程施工或临时施工情况，要进行必要隔离，防止安全事故发生。

　　4.其他准备事项

　　(1)准备及布置办理入住手续的场地，如布置彩旗、标语，设立业主休息等待区等;

　　(2)准备及布置办理相关业务的场地，如电信、邮政、有线电视、银行等相关单位业务开展的安排;

　　(3)准备资料及预先填写有关表格，为方便业主，缩短工作流程，应对表格资料预先作出必要处理，如预先填上姓名、房号和基本资料等;

　　(4)准备办公用具，如复印机、电脑和文具等;

　　(5)制作标识牌、导视牌、流程图，如交通导向标志、入住流程、有关文件明示等;

　　(6)针对入住过程中可能发生的紧急情况，如交通堵塞、矛盾纠纷等，制订必要的紧急预案。

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