2015物业管理师《物业经营管理》第二章重点

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　　第二章 房地产投资及其区位选择

　　房地产投资概念，房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

　　房地产投资的形式，房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资以可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业置业投资两种形式。置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

　　房地产置业投资的目的，一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入，投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获得转售收益。

　　房地产投资的特性A

　　(一)位置固定性或不可移动性1、受地区经济的束缚，2、周围环境的影响。

　　(二)寿命周期长，房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

　　(三)适应性，指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

　　(四)各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。1、内部附属设备、2、临街情况、3、物业管理情况。这种差异往往反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

　　(五)政策影响，1、土地供给、2、住房、3、金融、4、财政税收，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

　　(六)专业管理依赖性，指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

　　(七)相互影响，指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　房地产投资的利弊B

　　1、房地产投资之利(1)相对较高的收益水平(2)能够得到税收方面的好处，(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。之弊(1)流动性差，(2)投资数额巨大，(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。

　　风险分析的目的，1、预期收益率是多少，出现的可能性有多大。2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大。3、预期收益的变动性和离散性如何。

　　系统风险A，

　　(一)通货膨胀风险、投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

　　(二)市场供求风险、指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

　　(三)周期风险、指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

　　(四)变现风险、指急于将商品况换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

　　(五)利率风险、调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。

　　(六)政策风险、政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等。

　　(七)政治风险。

　　(八)或然损失风险、指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

　　个别风险：

　　(一)收益现金流风险

　　(二)未来经营费用风险

　　(三)资本价值风险

　　(四)比较风险，又称机会成本风险。

　　(五)时间风险

　　(六)持有期风险。

　　风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机。

　　房地产投资三要素，是区位、区位、还是区位，指某一具体投资场地城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

　　影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括。1、与其他商业设施接近的程度。2、周围土地利用情况和环境，3、易接近性，(三)零售商业物业，包括，可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。(四)工业物业，包括，1、当地提供主要原材料的可能性，2、交通运输是否中够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场。技术人才和劳动力供给的可能性，控制环境污染的政策等。

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