2015物业管理师《物业经营管理》第六章重点

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　　第六章 租赁管理

　　通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式，租赁管理是物业经营管理活动中的重要工作内容。

　　房屋租赁的含义有以下两点A：(1)出租人必须是房屋所有权人。(2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自用房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

　　房屋租赁的特点：1、房屋租赁不转移房屋的所有权;2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋;3、房屋租赁关系是一种经济要式契约的关系，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止;5、租赁双方都必须是符合法委规定的责任人。

　　B按房屋所有权的性质划分，房屋租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。

　　B按房屋租赁期限划分，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。自动延期租赁又称周期性租赁，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。还可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是租期在2年和2年以内的租赁;长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁;中短期租赁的租期一般为3~4年。

　　按物业租金的内涵划分，物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。通常将物业租金分为毛租、净和百分比租金三种形式。(1)毛租指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。(2)净租，指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。(3)百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付因定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。

　　物业租赁管理模式A，物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。

　　包租转租模式：1、具体做法，物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来;然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。2、双方责任及利弊，包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。物业管理企业此时除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从经租活动中获取一定的批零差价。但以因定的租金包租了物业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过大，将自行承担风险。

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　　出租代理模式：1、具体做法， 2、双方责任与利弊，

　　房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。

　　B租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。

　　租赁方案与策略主要涉及到如下内容：1、确定出租现积和租赁方式;2、编制租赁经营预算;3、定位目标市场，物业租凭所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。首先，物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置，该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成，业主的要求也会影响到对目标租户群体的定位。4、确定租金方案;5、明确吸引租户的策略，主要是宣传手段和租约条款优惠等。

　　租户选择是租赁管理的核心内容。选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标，是非常关健的。

　　A租金确定与调整。对于不同的经营性物业灯型，租金确定的原则和调整方法都有差异。(一)租金的计算单位和所包含的内容;(二)基础租金与附加租金;在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金，这种百分比租金能够将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。(三)租金的调整;对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的租户(例如3~5年以上)，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。

　　市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：1、价格优势。2、物业本身的素质;3、良好的声誉;4、经济实用。

　　B房屋租赁全同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。

　　房屋租赁合同的法律特征：1、房屋租赁全同是双务全同;2、房屋租赁合同是有偿合同;3、房屋租赁合同是诺成合同;4、房屋租赁合同是要式合同;5、房屋租赁合同是继续性合同;房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。

　　房屋租赁合同的基本条款：B(一)当事人姓中或者名称及住所;(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;在写字楼等经营性物业秀赁时，租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一段时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也规定了通知形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金等等。(五)租金的支付方式;租金标准是租赁合同的核心，是引直租赁纠纷的主要原因。(六)房屋的修缮责任;(七)转租的约定;房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。(八)变更和解除合同的条件;(九)租赁双方的权利与义务;(十)当事人约定的其他条款;1、税收与保险费的分担。2、改建的规定。3、保证金。

　　客户关系管理(CRM)是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。

　　从20世纪90年代起，市场营销策略就开始从“以产品为中心”向“以客户为中心”进行转移，开始强调并实践Customer(客户)、Cost(成本)、Channel(渠道)、Convenience(方便性)――“4C”。 “4C”最初关注的是把市场营销概念引入企业的服务组织，对客户/消费者进行高效、便捷、低成本的服务，“4C”提供了一种“以客户为中心”的理念和初步方法。

　　在租赁管理中实施CRM涉及到的工作：1、建方详细的租户档案;2、租赁期内的服务;3、租金缴纳的管理;4、数据统计与分析;5、个性化服务。

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