2015物业管理师《物业经营管理》第九章重点

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　　第九章财务管理与绩效评价

　　C企业财务活动：(1)资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。(2)资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金。(3)资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。(4)资金收回是指物业管理企业所取得和各种收入。(5)资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收入。

　　B企业财务关系：(1)企业同其所有者之间的财务关系。(2)企业同其债权人之间的财务关系。(3)企业同其债务人之间的财务关系。(4)企业内部各单位之间的财务关系。(5)企业同职工之间的财务关系。(6)企业同国家机关之间的财务关系。

　　财务管理总体目标：1、利润最大化。2、资本利润率最大化或每股利润最大化。3、企业价值最大化或股东财富最大化。

　　财务管理具体目标：1、筹资管理目标;2、投资管理目标;企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。3、利润分配管理目标。

　　(多选)财务管理的基本内容：(一)筹资决策;(二)投资决策;(三)利润分配决策。

　　财务管理和手段：1、网络财务;2、企业管理信息系统。

　　企业财务报告是传输企业财务信息的重要工具和载体。

　　财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。

　　主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。

　　财务报告分析具有三个特征：第一，拓展性;第二，判断性;第三，依耐性。

　　财务报告分析的主要形式：1、内部分析与外部分析;内部分析是反指物业管理企业对企业财务状况进行的内部分析。2、全面分析与专题分析;3、财务报表分析与内部报表分析。4、趋势分析、现状分析、潜力分析。

　　财务报告分析的主要方法：(一)比率分析法;(二)比较分析法。

　　“绩效”简单地说是“成绩与效益”。

　　(多选)物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平，偿债能力和后续发展能力等方面。

　　物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。

　　物业资产项目的经济效益，则主要表现为该物业资产项目的经营收入(租金或其他经营收入)和物业资产价值的变化，以及该物业资产的投资收益水平。

　　物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业(含物业资产管理项目，下同)在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。

　　A物业管理绩效评价的类型：(一)政府评价;(二)社会评价;(三)企业集团内部评价;(四)企业自我诊断评价;(五)物业资产管理项目评价。

　　物业管理绩效评价的基本要素：评价指标、评价标准和评价方法。评价指标是产施物业管理绩效评价的基础。评价标准是实施物业管理绩效评价的参照系数。评价方法是物业管理绩效评价的具体手段。

　　(重中之重)物业管理绩效评价基本指标：基本指标是评价物业管理绩效的最重要、最基础指标。物业管理绩效评价的基本指标主要内容：1、财务效益状况指标;(1)净资产收益率;(2)总资产报酬率;(3)财务内部收益率;2、资产营运状况指标;(1)总资产周转率;(2)流动资产周转率;流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。3、偿债能力状况指标;(1)资产负债率;(2)利息保障倍数;4、发展能力状况指标;(1)营业增长率;(2)资本积累率。

　　A评议指标的具体内容如下：1、经营者基本素质;2、服务满意度;3、基础管理水平;4、在岗员工素质状况;5、服务硬环境;6、发展创新能力;7、经营发展策略;8、综合社会贡献。

　　物业管理绩效评价指标体系及权数(详见书本278)

　　物业管理绩效评价的标准：(一)定量指标标准;(二)定性指标评议参考标准。

　　物业管理绩效评价结果：1、初步评价结果2、基本评价结果3、定性评价结查4、综合评价结果。

　　评价报告由封面、正文和附录三部分组成。

　　绩效评价的主要方法：一、功效系数法;二、综合分析判断法;三、定量和定性相结合计分法。

　　A物业管理报告的构成：1、物业经营管理工作总结;2、物业经营管理财务报告;3、物业经营管理工作计划。

　　物业经营管理工作总结的主要内容大致是：企业不同部门对上期工作计划的执行情况，包括已经完成的工作情况和未完成的工作情况，以及计划工作未完成的原因;企业不同部门在报告期内所作的日常管理工作;企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足等。

　　编写物业管理报告还要注意以下基本要求：(一)突出重点、兼顾一般;(二)注重时效、真实可靠;(三)报告清楚、文字简练。

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