2015物业管理师综合能力第一章考点：市场需求

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　　(一)需求的含义

　　经济学意义上的个人需求是指在一段时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务(因为市场经济中的服务也可视为一种商品，因此本书下面所称商品，一般即指商品或服务)愿意而且能够购买的数量。需注意的是，需求与通常所说的需要是不同的。需求的构成要素有两个：一是消费者愿意购买，即有购买的欲望;二是消费者能够购买，即有支付能力。二者缺一不可。没有支付能力的购买意愿只是一种欲望或主观需要而不构成实质需求。市场需求是指在一段时间内、一定价格条件下和特定市场上所有消费者对某种商品愿意而且能够购买的数量。即市场需求是消费者需求的总和。

　　(二)影响需求的主要因素

　　一般来说，影响需求变动的主要因素有：

　　(1)商品本身价格。在其他情况不变的条件下，商品本身的价格是影响该商品需求的最重要因素。一般而言，两者之间存在明确的负相关关系，即价格和需求的变动呈反方向变化。

　　(2)消费者个人偏好。消费者的个人偏好反映了消费心理上对使用价值相同或接近商品的喜好程度，从而影响对该商品的需求。但是，人们的消费偏好并非一成不变，而是会在一系列因素的作用下发生变化。

　　(3)消费者的数量和收入。消费者人数增减显然对商品与劳务需求的增减有直接的影响。收入的增减也是影响需求的重要因素。一般来说，当收入增加时，消费者会多购买大多数商品，而当收入减少时，他们会少购买大多数商品。尽管收入增加会引起大多数商品需求增加，但不会引起所有商品需求增加。例如，随着人们收入和生活水平的提高，在食品消费中，对时令、高档、绿色食品的消费需求会增加，对大米等必需品的消费需求却会减少。

　　(4)替代品的价格。所谓替代品，是指使用价值相近，可以相互替代来满足人们同一需求的商品，如可口可乐与百事可乐、乘长途汽车与乘火车、规格资质相当的服务企业提供的同档次物业服务以及物业服务企业提供的保洁服务与专业保洁公司提供的类似保洁服务等。一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。反之亦然。

　　(5)互补品的价格。所谓互补品，是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品，如汽车与汽油、物业与必要的配套设施、销售服务与售后服务以及基本物业服务与专项物业服务等。如果互补品中一种商品价格上升或下降，就会引起互补品中另一种商品需求减少或增加。

　　(6)预期。预期是人们对于某一经济活动未来的变动趋势的预测和判断。如果消费者预期一种商品价格会上涨，就会增加提前购买的可能性;如果预期价格会下跌，就会增加推迟购买的可能性，从而影响当期需求。

　　(7)其他因素。如商品品种、质量、安全性、营销宣传、地理位置、季节等。

　　(三)需求函数、需求规律和需求曲线

　　将影响商品需求的各种因素作为自变量，需求量作为因变量，反映需求与各种影响因素关系的数学表达形式即为需求函数，可表示为：

　　假定除价格之外的其他各种因素均不变，需求函数表明某商品的消费者随价格变化愿意购买的数量。具体表示形式为：

　　Qd=Qd(P)(1―2)

　　式中：Qd――需求量;P――该商品的价格。

　　一般而言，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间呈反方向变化，即需求量随着商品价格的提高而减少，随着商品价格的降低而增加。需求与价格之间这种呈反方向变化的关系，即为需求规律，也称需求定理。

　　把需求和价格的关系用曲线表示出来，该曲线即为需求曲线，如图1―1所示。需求曲线总是向下倾斜(在设定价格为纵轴、需求量为横轴的坐标系中)。

　　图1―1中，横轴表示需求量，纵轴表示价格，两轴之间的曲线DD就是一条需求曲线。如图中所示，当市场价格为P1时，需求量为Q1;当价格从P1降到P2时，需求量从Q1增加到Q2。曲线DD反映了需求量与价格之间的对应关系。

　　以上所分析的需求规律，是假定影响需求的其他因素不变。但是，在现实生活中，需求的变动是多种因素共同影响的结果。为了区分开两种情形，可以把只有价格变动、其他因素不变的情形称为需求数量变动，把其他因素也发生变动的情形称为需求变动。

　　在第一种情形下，其他因素不变，只考虑需求和价格的关系，需求量的变化是沿着既定的需求曲线进行的：价格上升，需求量减小;价格下降，需求量增大。

　　在第二种情形下，由于消费者收入或消费者偏好等因素也发生变化，此时引起需求的相应变化表现为需求曲线的位移。

　　如图1―2所示，当价格由P1降到P2时，在曲线DD上显示需求量从Q1提高到Q2，发生需求数量的变动。如果消费者收入的增加扩大了需求，需求曲线就会向右上方移动，从DD移至D 'D '。同样当价格为P1时，需求量就会从Q1上升到Q’1;当价格为P2时，需求量会从Q2上升到Q’2，这种变化属于需求的变动。

　　需要注意的是，上面所表述的需求规律是绝大多数商品的价格和需求量之间的一般关系，但也有例外。在特定情况下，商品价格可能与需求量之间成正向变化，如呈牛市特征的股票价格与股票需求量，就是成正向变化。战争年代的食物等紧缺商品也呈现这种需求特征。又如，对于低收入阶层的消费者来说，在某些时候，一些普通食品随着价格上涨，对其购买量却会增加(呈现这种特征的商品被称为吉芬商品)。然而这种需求量与价格呈同方向变化的情况只是极少数商品或在特殊情形下才会发生，不影响需求规律作为市场经济活动中一条重要经济规律的普遍适用性。