2015年土地估价师《土地估价实务》考前预测题第一套(7)

    2015年土地估价师《土地估价实务》考前预测题第一套

　　四、计算题(2题，共45分。其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/┫，总价为元;计算最终结果均保留整数，单价为元/┫，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代人数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)

　　(一)甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800┫，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950┫的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。

　　该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/┫(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/┫(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。

　　假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

　　(二)经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：

　　(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h┫。

　　(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/┫。

　　(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/┫。

　　(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/┫，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。

　　(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/┫，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/┫。

　　(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：

　　请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。

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