2015年土地估价师《案例与报告》:计算题讲解2

    2015年土地估价师《案例与报告》:计算题讲解汇总

　　2.计算步骤

　　(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法

　　(2)土地取得费及税费10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地开发费8×10000÷666.67=120(元/平方米)

　　(4)利息(按单利计算)

　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

　　(5)利润(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

　　(7)49年期的土地成本价格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

　　(8)49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

　　(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)

　　(10)计算总地价总地价=320.69×3000=96.21(万元)

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点

　　对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：

　　(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。

　　(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。

　　2.常见错误分析

　　(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。

　　(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，‘’亩“ 与”平方米“之间的换算，可采用”1亩=666.67平方米“或”1亩=1/0.0015平方米“。

　　(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。

　　本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。

　　(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。

　　(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。

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