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2015年房地产估价师《经营与管理》经济新形势下的房地产金融趋势命题点

更新时间:2015-09-29 09:00:23 来源:环球网校 浏览153收藏76

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  经济新形势下的房地产金融趋势

  我们解释一下房地产金融,如何的看待这个房地产金融的趋势,第一点,房地产金融并不代表银行贷款,我们可以看到,现在的分析,当前的市场环境,银行贷款对于整个的金融大盘起到一个非常大的作用,但是这个作用实际上有一个转变时期,这个时期实际上很多的通过间接融资的方式开始转变,以直接融资的渠道投,真正涉及到房地产金融这一块市场,就是所谓的资产证券化开始启动了,就是我们的住房贷款证券化,我们抵押贷款证券化,相关的一些操作,我们的购房者把钱在银行,把一个中介机构做一个打包,整个的市场化的过程,通过一个操作的环节来完成。这样对于银行来说,我们的房贷能力增向了,我们用更多的钱可以投资更多的项目,对于我们来说,有更多的渠道进行融资。

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  对于房地产行业来说,我们认为一个重要的趋势,就是海外基金,就是信托基金介入到当前的市场环境中,对于我们国内是一个非常好的现象,通过一个打包的投资,或者它通过其他的相关的开发,或者是股权合作,介入相关的房地产项目中,对于缺少资金的项目,起到非常好的融资作用,在06年我们认为,或者在新的一年里面,海外资金进入中国,或者是所谓的专业房地产投资资金在国内的星期,应该是一个非常重要的房地产产品,或者是一个市场现状,我们现在知道的通过公开媒体知道的一些资金涉足哪些行业,实际上非常少的,实际上有大量的欧洲和美国的资金,在东南亚地区和新加坡,正在非常关注中国的房地产市场,他们想投资中国的房地产市场,通过这种态势和我们的一个分析,和我们的了解来看,这样一个金融市场的发展,在06年应该是一个主旋律,所以我们觉得这是一个非常重要的趋势。

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  然后是基金的介入,对于我们行业是一个非常好的资金作用,基金不只是融资手段,可以帮助我们的企业更好的经营和管理,因为它有专业的团队运作,帮助我们的企业,加速我们成熟的过程,加速我们现代化管理的过程,这也是非常好的帮助,通过它的规模性的投资,可以有效的控制我们整个的市场的发展规范,这样的话,也是起到非常好的规模效应,所以简单来说,我们认为房地产在06年的态势应该是非常好的。以上是和大家简单的做一下分享,希望大家有所了解和重视。

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  成本法需要注意以下几个问题

  1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括:①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本,哪几项归建筑物建造成本。

  需要明确的是:上述成本组成内容中,①项一般情况下归属于土地开发成本,②项如果取得的房地产开发用地是熟地,只包含部分基础设施费,则部分属于土地开发成本,部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费,②、③、④项是建筑物建造成本,⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

  2)红线内市政费用应包括在建造成本中。

  3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

  4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费,一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

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  5)成本法利息的计算中,基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

  6)对自用房地产用成本法估价中,要计算销售费税。

  7)成本法评估在建工程,并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”,比如有预售时就有销售费用。

  8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

  9)要理解“自有资金利息不计入利润,而计入成本”这句话。在房地产开发中,自有资金要求一是有利息回报,二是有利润回报,其中利息回报不能混同于利润回报,在成本法中,自有资金利息与借贷资金利息一样,都是积算价格的组成部分,换句话说,是要计入“成本”的。

  10)功能过剩造成的损失是功能折旧,而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升,是属于是房地产价值的升值。

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