2016年经济师考试《初级房地产》考前冲刺练习五

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　　一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有一个最符合题意)

　　1、简单商品流通作为一个完整过程，可以用公式表述为(　)。

　　A.W-G-W B.G-W-G′ C.G-G-W D.W-W-G

　　2、房地产的不可移动性，实质是_____。

　　A.房地产的周围环境固定不变

　　B.房地产离商业中心等的距离固定不变

　　C.房地产的自然地理位置固定不变

　　D.房地产的产权不可转移

　　3、我国城市房地产管理法规定，采取双方协议方式出让土地以的出让金不得低于_____。

　　A.该宗土地的基准地价

　　B.该宗土地的标定地价

　　C.按国家规定所确定的最低价

　　D.该宗土地地前三年的平均价格

　　4、某宗土地面积1000平方米，可建建筑面积3000平方米的房屋，其中规定居住用途建筑面积2000平方米，商业用途建筑面积1000平方米，则该土地使用权出让的法定最高年限为_____年。

　　A.70

　　B.50

　　C.40

　　D.55

　　5、由于土地使用者不按规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将土地使用权收回，需_____土地使用权出让合同。

　　A.变更

　　B.解除

　　C.重新签订

　　D.修改

　　6、某银行存计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但未获的，土地使用权由国家_____收回。

　　A.按标定地价

　　B.按协议价

　　C.按市场价

　　D.无偿

　　7、某银行存款计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存的单利年利率不能超过少应大于_____。

　　A.5.50%

　　B.5.42%

　　C.5.86%

　　D.5.25%

　　8、利率的时间单位为1年，计息周期短于1年时，能真实反映资金时间价值的利率是_____。

　　A.名义利率

　　B.实际利率

　　C.周期利率

　　D.年利率

　　9、某房地产开发项目的现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则其净现值为_____元。

　　A.-38.95

　　B.42.84

　　C.140.00

　　D.38.95

　　10、房地产投资评估采用内部收益率法的优点是_____。

　　A.能反映投资获利数额的大小

　　B.能反映投资效率的高低

　　C.无论何种模式的现金流量都能求解

　　D.先确定基准收益率

　　11、某甲用80万　元购进一栋住宅后出租，每年出租净收入4万　元，出租5年后以120万元售出。某甲原期望收率为15%，现实际收益率_____。

　　A.不能确定

　　B.小于原期望收益率

　　C.等于原期望收益率

　　D.大于原期望收益率

　　12、居住建筑密度指的是_____与居住建筑用地面积之比。

　　A.居住面积

　　B.居住建筑基底面积

　　C.居住建筑面积

　　D.居住区总建筑面积

　　13、居住区人品毛密度指的是居住总人品与_____之比。

　　A.总用地

　　B.居住建筑用地面积

　　C.居住建筑基底面积

　　D.居住区总建筑面积

　　14、房地产经营者在处理房地产经营的投资风险时，风险转移的方式是_____。

　　A.将风险损失摊销计入成本

　　B.从其他未发生风险损失的较高收益中得到补偿

　　C.采取措施阻止风险损失发生

　　D.通过合同规定由承徂人承担维护、维修等的超支费用和违法责任?

　　15、从房地产开发项目进度计划的内容来看，有目标性计划和_____。

　　A.总进度计划

　　B.阶段性计划

　　C.图表式计划

　　D.支持性计划

　　16、在工程组织总设计的编制内容中，主要技术经济指标包括开发周期、总投资额、_____及节约投资额等。

　　A.投资利润率

　　B.单位生产能力

　　C.投资回收期

　　D.建筑工程单方造价

　　17、确定房地产市场调查的目标，是为了_____。

　　A.分析房地产市场状况

　　B.使房地产市场调查工作有针对性

　　C.确定房地产市场调查的必要性

　　D.确定房地产高地调查的步骤

　　18、有效的房地产开发项目市场营销工作，应该从_____。

　　A.房地产预售开始到项目竣工验收为止

　　B.项目可行性研究开始到项目竣工验收为止

　　C.项目可行性研究开始到项目竣工验收并完全投入使用为止

　　D.项目建成开始到项目完全投入使用为止

　　19、房地产市场营销中应确定适当的产品，这里的适当是指_____。

　　A.房地产商品具有广泛适用性

　　B.房地产商品有助于利用企业的优势和特长

　　C.房地产功能、质量、规格等适应当前经济水平

　　D.房地产功能、质量、规格等对目标顾客群是适当的

　　20、房地产市场研究工作包括：1.选择研究方法;2.确定研究目的;3.确立研究任务;4.估算研究所需时间、费用及研究结果的预期价值;5.数据收集、处理和分析;6.市场研究的结论与建议。上述工作中，正确的步骤应当是_____。

　　A.1-2-3-4-5-6

　　B.2-3-1-4-5-6

　　C.1-5-2-3-4-6

　　D.2-3-1-5-4-6

　　21、房地产企业安市场促销活动时，其根据应是_____。

　　A.总需要量

　　B.总需求量

　　C.企业销售潜量

　　D.企业当前销售量

　　22、某企业组织专业人员对一宗房地产的市场售价进行预测，提出了三种价格，乐观估计可达3000元每平方米，中间估计为2800元每平方米，悲观估计为2500元每平方米。若采用三点估计法，则预测值为_____元每平方米。

　　A.2800

　　B.2767

　　C.2775

　　D.2783

　　23、对物业所有权人来说，物业管理应达到的目标是使物业发挥最大的_____和经济效益。

　　A.环境效益

　　B.使用效益

　　C.社会效益

　　D.综合效益

　　24、物业管理企业在经营中属_____部分，按照《房地产开发企业财务制度》执行。

　　A.特殊财务政策

　　B.一般财务政策

　　C.服务性财政政策

　　D.共性财务政策

　　25、物业管理实施的必要条件是产权清晰、_____、经费保障、管理科学。

　　A.平等协商

　　B.服务社会

　　C.权责明确

　　D.优质优价

　　26、某物业管理企业在某年的投资净收益为30万元，主营业务利润为50万元，补贴收入为20万元，其他业务利润为15万元，则该年的营业利润为_____万元。

　　A.115

　　B.65

　　C.95

　　D.85

　　27、在商品房面积计算中，公用建筑面积分摊系数K的计算公式为_____。

　　A.K=公用建筑面积/套内建筑面积

　　B.K=公用建筑面积/总建筑面积

　　C.K=公用建筑面积/销售面积

　　D.K=套内建筑面积/总建筑面积

　　28、房地产交易中的契税是_____。

　　A.房屋发生所有权转移时，向产权出让人征收的一次性税收

　　B.房屋发生所有权转移时，向产权承受人征收的一次性税收

　　C.房屋发生所有权转移时，向产权出让人和承受人共同征收的一次性税收

　　D.房屋发生所有权或使用权转移时，向产权出让人和承受人共同征收的一次性税收

　　29、征收固定资产投资方向调节税的首要目的是_____。

　　A.增加税收

　　B.抑制投资

　　C.鼓励投资

　　D.控制资金投向

　　30、加强房地产市场宏观管理的首要目的是_____。

　　A.刺激房地产投资

　　B.抑制房地产投资

　　C.使房地产经济与国民经济协调发展

　　D.打击房地产投机

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　　31、某人想通过每年向银行存入一笔相同数额的钱，以便在10年后能积攒到15万元购房。假设银行存款年利率为8%，则该人每年应存款额为_____元。

　　A.4796

　　B.15000

　　C.8200

　　D.10354

　　32、房地产市场宏观调控的范围是_____。

　　A.房地产一级市场

　　B.房地产二级市场

　　C.房地产三级市场

　　D.房地产各级市场

　　33、在我国，房屋所有权人和该房屋占用的土地_____人必须同属一人。

　　A.所有权

　　B.租赁权

　　C.抵押权

　　D.使用权

　　34、土地登记以_____为单位组织进行。

　　A.县级行政区

　　B.宗地

　　C.土地使用者

　　D.独立的房屋

　　35、房产调查应以_____为单位，逐项实地进行调查填表。

　　A.单幢楼宇

　　B.权属单元

　　C.宗地

　　D.房屋用途

　　36、在房产分丘图中，每幢房屋有6位数字代码，其中表示建筑年份的为_____。

　　A.第1、2位

　　B.第3、4位

　　C.第5、6位

　　D.第3、4、5、6位

　　37、房地产金融机构办理资金信托业务时，获得的收入为_____。

　　A.手续费

　　B.存贷款利息差

　　C.手续费及部分存贷款利息差

　　D.资金使用收益的一部分

　　38、房地产销售中，对于一次性付款通常会给予适当优惠，这种形式称为_____。

　　A.数量折扣

　　B.现金折扣

　　C.一次性优惠

　　D.时间折扣

　　39、购房抵押贷款月还本付息额与其抵押贷款期限_____。

　　A.正相关

　　B.负相关

　　C.成线性关系

　　D.无关系

　　40、房地产金融市场的金融工具是指_____。

　　A.可以保证资金流通的物质资料

　　B.金融市场的管理法规

　　C.运载倾向资金的各种交通工具及其辅助条件

　　D.可以在市场上与倾向相交易的各种金融契约

　　41、房地产开发前期工作的主要内容有_____。

　　A.获取土地使用权

　　B.规划设计及建设方案的制定

　　C.安排短期和长期信贷

　　D.编制施工组织设计

　　E.签订施工承包合同

　　42、在开发完成后的房地产经营方式的选择中，如果注重长远利益，则_____。

　　A.出售与出租比较中选择出租

　　B.出售与出租比较中选择出售

　　C.长租与短租比较中选择长租

　　D.长租与短租比较中选择短租

　　43、土地使用者按照出让合同的约定支付了土地使用权出让金，但市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供土地的，土地使用者有权_____。

　　A.解除合同

　　B.变更合同

　　C.重新签订合同

　　D.要求返还出让金

　　E.请求违约赔偿

　　44、土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规定用途，必须向_____提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可乾地转让。

　　A.规划主管部门

　　B.土地主管部门

　　C.计划主管部门

　　D.建设主管部门

　　45、土地使用权抵押的特征包括_____。

　　A.具有从属性

　　B.具有优先受偿性

　　C.必须转移抵押物

　　D.具有物上追及力

　　46、土地使用权终止的原因有_____。

　　A.土地使用权出让合同规定的使用期限届满

　　B.土地灭失

　　C.土地使用者死亡

　　D.土地使用权转让

　　E.土地使用者严重违反城市规划而被国家强制收回

　　47、在估算房地产投资项目的净现金流量时，应注意掌握的原则有_____。

　　A.沉没成本不应考虑

　　B.固定成本不应考虑

　　C.不要忽视机会成本

　　D.可以忽视变动成本

　　E.以增量现金流量为基础

　　48、房地产投资项目不确定性分析包括_____。

　　A.盈亏平衡分析

　　B.敏感性分析

　　C.准确度分析

　　D.概率分析

　　E.经济效益分析

　　49、房地产投资风险最主要的特征是不确定性，客观原因表现为_____。

　　A.投资判断失误

　　B.国家政策的变化

　　C.预期收益的变化

　　D.战争的爆发

　　50、在选择房地产出售时机时，其方式通常有_____。

　　A.委托销售

　　B.滞后销售

　　C.提前销售

　　D.分期付款销售

　　E.即时出售

　　51、拆迁生产经营用房，被拆迁人自找生产经营过渡用房时，拆迁人给予的补偿有_____。

　　A.过渡用房建造费

　　B.临进安置补助费

　　C.一次补助搬迁费

　　D.自找房屋过渡期间停产停业损失

　　52、房地产开发项目施工招标，采用协议方式通常适用于_____。

　　A.性质特殊、内容复杂的工程

　　B.边设计边施工的紧急工程

　　C.未能提供招标文件的工程

　　D.需专门经验或特殊设备的工程

　　53、房地产开发项目施工招标，需准备的招标文件有_____。

　　A.工程施工招的标底

　　B.工程的综合说明及合同条款

　　C.设计图纸及技术说明

　　D.工程量清单

　　E.施工技术方案及措施

　　54、房地产开发项目招标，选定施工单位应考虑的条件有_____。

　　A.包价

　　B.工期

　　C.质量

　　D.管理

　　E.施工方案

　　55、市场营销活动中必须充分考虑房地产目标市场，确定目标市场应考虑_____。

　　A.目标市场的位置远近

　　B.目标市场的容量

　　C.目标市场的性质

　　D.目标市场中竞争对手情况

　　56、影响房地产经营环境的经济因素有_____。

　　A.消费水平

　　B.利息率

　　C.人们生活方式

　　D.通货膨胀水平

　　57、市场调查过程中设计的调查表格应做到_____。

　　A.询问的内容必须是调查的重点

　　B.根据不同的调查方法选择询问方式

　　C.询问的项目尽量少

　　D.问卷口吻要亲切，问题要明确，便于被调查者答复

　　58、房地产促销中进行营业推广，可以着眼于_____。

　　A.鼓励消费者直接购买

　　B.鼓励房地产徂赁代理机构交易

　　C.鼓励政府扶持

　　D.鼓励企业推销人员推销

　　59、住宅小区物业管理服务收费按性质、特点可分为_____。

　　A.房屋设备维修费

　　B.特殊服务费

　　C.公众代办性服务费

　　D.房地产中介服务费

　　E.公共性服务费

　　60、住宅维修基金可以用于_____项目。

　　A.住户的屋顶面翻修

　　B.每户封阳台

　　C.电梯更新

　　D.换户内暖气片

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　　61、房地产中介服务包括_____。

　　A.房地产价格评估

　　B.物业管理

　　C.房地产经纪

　　D.房地产咨询

　　62、房地产市场管理手段分为_____。

　　A.处罚手段

　　B.经济手段

　　C.监督手段

　　D.行政手段

　　E.法律手段

　　63、属于房地产买卖总领事　同必须具备的条件是_____。

　　A.权利主体的合法性

　　B.权利主体身份的一致性

　　C.应是书面合同

　　D.与法律法规的一致性

　　E.合同内容的公开性

　　64、房地产产权管理的内容包括_____。

　　A.依法禁止产权转移和代替

　　B.房地产交易价格管理

　　C.审查确认产权

　　D.房屋竣工验收

　　E.权属登记

　　65、房地产因_____致使其权属发生转移，当事人应申请转移登记。

　　A.买卖

　　B.继承

　　C.分割

　　D.抵押

　　E.租赁

　　66、某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是_____。

　　A.高度民主商品房未办理土地出让手续

　　B.买卖双方未签订购房合同

　　C.商品房配套设施不齐全

　　D.房屋竣工验收不合格

　　E.未办理公证

　　67、当事人应在行为发生后15晶内申请登记的事项有_____。

　　A.依法抵押土地使用权

　　B.依法向政府土地管理部门承租国有土地

　　C.向有出租权的土地使用者承租国有土地

　　D.以出让方式取得国有土地使用权

　　E.以划拨方式取得国有土地使用权

　　68、房地产开发项目中，可以视为开发企业自有资金的有_____。

　　A.现金

　　B.其他速动资产

　　C.租入的机械设备

　　D.短期内可收回的各种应收款

　　69、房地产开发企业申请的开发流动资金贷款可用于_____。

　　A.购置开发企业必要的办公场所

　　B.支付开发项目规划设计费用

　　C.支付开发项目建筑安装工程费用

　　D.建设开发项目公共设施配套工程

　　70、经济适用住房_____。

　　A.由城市政府组织开发企业或集资建房单位建造

　　B.价格为微利房

　　C.面向城镇中低收入家庭

　　D.以租赁方式为主

　　71、(题干一)某房地产开发企业开发的某住宅小区的总用地面积30000平方米，居住建筑用地面积20000平方米，住宅基底面积14000平方米，住宅居住面积56000平方米，住宅小区内总人口为5000人。该开发企业拟通过招标选择建筑承包商，并在建设期内预售住宅。(题干同71题)该住宅小区人口净度为_____人/公顷。

　　A.3571

　　B.2500

　　C.1667

　　D.893

　　72、(题干同71题)该项目招标时，标底由_____等构成。

　　A.土地使用权出让金

　　B.工程直接费

　　C.工程间接费

　　D.利润

　　73、(题干同71题)该开发企业对投标单位进行了资格审查，其内容一般有_____。

　　A.承建同类或类似工程经验

　　B.可投入本工程的资金数额

　　C.可用于本工程的施工机械

　　D.拟派行为表现本工程工人员简历

　　74、(题干同71题)施工单位的项目管理主要内容有_____。

　　A.投资控制

　　B.施工进度计划与控制

　　C.施工质量计划与控制

　　D.竣工决算

　　75、(题干同71题)该开发企业预售住宅必须满足的条件包括_____。

　　A.取得预售许可证

　　B.与金融机构已签订贷款协议

　　C.自有资金占建设总投资25%以上

　　D.已确定竣工交付日期

　　76、(题干二)某房地产开发公司购买一块空地用于开发住宅。地价800万元一次付清预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元他离开现总建设面积15000平方米，预计平均售价2600元每平方米销活动时：建设期第一、二年分别预售住宅的10%和20%如需改后第一、二年分别销售住宅的40%和30%费占销售收入的10%准收益率为10%。(题干同76题)该项目的净现金流量图是_____。(图中所用的前段时间为万元)。

　　A.

　　B.

　　C.

　　D.

　　77、(题干同76题)该项目的动态投资回收期为_____年。

　　A.3.30

　　B.3.00

　　C.2.21

　　D.2.14

　　78、(题干同76题)对该项目进行盈亏平衡分析时，划分固定成本与可变成本可采用_____。

　　A.费用分解法

　　B.高低点法

　　C.数学计算法

　　D.回归分析法

　　79、(题干同76题)对该项目乾地风险分析，一般而言，投资者所期望的收益_____。

　　A.随安全度增加而增加

　　B.随安全度增加而减小

　　C.与安全度同步

　　D.不受安全度影响

　　80、(题干同76题)除住宅本身因素外，影响住宅销售收益的主要因素有_____。

　　A.小区规模

　　B.外部景观

　　C.小区周围学校知名度

　　D.配套服务设施

　　81、(题干三)某居民欲购买一套商品住宅，当地购房通常要求首付款为总房价的20%，余款可以向银行贷款，贷款期限为30年，贷款年利率为6%，按月等额偿还贷款本息。假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决，余款需要向银行　示设该居民民家庭月收入为5000元，月收入的30%可用于偿还购房贷款。(题干同81题)该项贷款的实际年利率为_____。

　　A.6%

　　B.0.5%

　　C.3.04%

　　D.6.17%

　　82、(题干同81题)该居民可以承受的总房价为_____万元。

　　A.31.3

　　B.24.3

　　C.25.0

　　D.30.0

　　83、(题干四)甲房地产开发公司在一次土地拍卖会上购得土地一块，按规划要求设计为下部两层商场，上部三层住宅。在两层商场完成后，房地产开发公司为了获得建设资金，将已建项目全部向银行进行了抵押贷款。后又完成了两层住宅建设，因预售情况不理想而债务又已经到期，经协商，同意将项目整体拍卖偿还债务，拍卖中，乙房地产开发公司得到了该项目。(题干同83题)甲房地产开发公司之所以能够取得该块土地使用权，是因为_____。

　　A.个备开发资质且土地出价最高

　　B.土地出价高于底价且开发方案最好

　　C.出价及开发能力、条件综合最好

　　D.出价较高且能一次性支付土地费用

　　84、(题干同83题)甲房地产开发公司在进行抵押时，_____。

　　A.投资应已经害到总投资的25%以上

　　B.抵押权人和抵押人应签订书面协议

　　C.应向县级以上政府规定的部门办理抵押登记

　　D.抵押期间，抵押物应由抵押权人所有

　　85、(题干同83题)拍卖所得250万元，其中抵押房地产拍卖价款200万元，住宅拍卖价款50万元，拍卖手续费及应交纳的相关税费25万元。抵押　示未清偿债务为225万元，抵押权人有权优先受偿额为_____万元。

　　A.180

　　B.200

　　C.225

　　D.175

　　86、(题干五)某房地产公司在某乡一废旧厂搞房地产开发。该废旧厂区原土地和房屋属乡集体所有。根据规划，该放心旧厂区可开发为商品住宅和游乐场。房地产公司在开发过程中委托房地产经纪机构预售在建的商品住宅。在游乐场即将开业时，某快餐公司租用了其中一小楼开快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后房地产公司将其整体卖给某娱乐公司。在游乐场开业两年多后，快餐公司将快餐厅转租给革餐饮公司。(题干同86题)房地产公司欲合法占用该废旧厂区的土地须_____。

　　A.向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

　　B.向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规划许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

　　C.向乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同

　　D.向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

　　87、(题干同86题)房地产经纪机构合法预售该商品住宅要出示_____。

　　A.该乡政府核发的土地使用权证

　　B.当地房地产管理部门出具的商品房预购人履行预售合同登记备案的证明

　　C.房地产公司委托该房地产经纪机械工理销售其商品住宅的委托书

　　D.当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预训许可证

　　88、(题干同86题)快餐公司使其租赁行为合法要办理的手续有_____。

　　A.快餐公司与房地产公司签订租赁合同

　　B.到当地房地产管理部门登记备案

　　C.办理游乐场快餐厅营业执照

　　D.领取房屋租赁证

　　89、(题干同86题)房地产公司办理游乐场买卖手续时，应当向当地主管部门提交的材料有_____。

　　A.房屋所有权证

　　B.土地使用权证

　　C.房地产公司与娱乐公司签订的房地产转让合同

　　D.当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

　　90、(题干同86题)快餐公司与餐饮公司办理转租手续的赛程为_____。

　　A.快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，餐饮公司办理快餐厅营业执照并到当地房地产管理部门登记备案

　　B.经房地产公司同意，快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案

　　C.经娱乐公司同意，快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案

　　D.经娱乐公司同意，快餐公与餐饮公司签订租赁合同，快餐公司到当地房地产管理部门登记备案并办理游乐场快餐厅营业执照

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　　参考答案

　　1　 D

　　2　 C

　　3　 C

　　4　 B

　　5　 B

　　6　 D

　　7　 D

　　8　 B

　　9　 D

　　10　 B

　　11　 B

　　12　 B

　　13　 A

　　14　 D

　　15　 D

　　16　 D

　　17　 B

　　18　 C

　　19　 D

　　20　 B

　　21　 C

　　22　 D

　　23　 B

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　　88　 ABC

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　　90　 C

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