“营改增”个人二手房交易税费到底是增还是降了
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【摘要】环球网校为方便会计从业人员了解会计行业，特整理了会计行业的相关资料供大家参考，本文是网校分享的““营改增”个人二手房交易税费到底是增还是降了””介绍了营改增对二手房交易的影响，希望对大家有帮助，更多资料敬请关注环球会计从业资格考试频道!
相关推荐：营改增是什么意思?什么是营改增?
目前，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
而在现行的房产交易中，税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。征收办法则 是：对于购房超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减 去购买房屋的价款后的差额征收营业税(北上广深暂不适用此政策)。目前房地产的营业税主要按5.6%来征收。
“营改增”，个人二手房交易税费到底是增加了还是减少了?
因此，对于房产交易而言，对于“营改增”最直白的描述就是：买卖二手房无需再考虑是否满2年了!缴税基数由售价变成差价了!
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的确，“营改增”以后，房产交易无需考虑是否满2年了，因为反正都是按照增值部分计算。甚至在一些涨幅不大的城市，由于房产没有增值，一分钱税款都不用 交了。即使缴税，差价总比售价低吧?“营改增”看起来既可以让大家不用等两年再卖房，又减低了税负，可实际并没有这简单。实际缴纳的税款是增加还是降低减 少，本质上要看进项税额能否得到抵扣来决定，也就是房价的增幅：
假定住宅的转让价格都是300万元，增值税率暂且定为目前建筑业和房地产业适用税率11%，且不考虑免征等因素，那么按照目前营业税征收的5.6%税率来计算，共需交纳16.8万元营业税。
而在“营改增”之后，则需要考虑销项税额(纳税人销售货物或应有税项所承担的增值税税额)和进项税额(纳税人购进货物或应税劳务所承担的增值税税额)，我们来做个小学算术题：
假设购房者购买时房价为100万元，则这个时候的进项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元;而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，也就是说增值税税额约为20万元。
假设购房者购买时房价为200万元，则这个时候的进项税额为200/(1+11%)*11%约为20万元;而销项税额为300/(1+11%)*11%约为30万元，这个时候的增值税税额则约为10万元。
从这个例子中我们可以看到，税费是否增加首先取决于税率，但更重要的是你房子增值的幅度。卖房赚钱的钱越多，就需要交纳更多的税款，而房屋增值小的则可以少交纳。“从税收角度来看，“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。
事实上，“营改增”对于那些涨幅巨大的一线城市房产长期持有者而言，反而是一个不怎么好的消息，因为当年房产的购入价格极低，增值部分巨大，如果按照11%来增收增值税，那么房主所将要缴付的税款也会达到一个惊人的地步。
当然，11%只是目前建筑业和房地产业的增值税率，未必就一定是未来的二手房交易的增值税率，考虑到李克强总理定下营改增税负只减不增的定调，因此极有 可能在税率的设计上会有所考虑，未来的税率也不一定是11%。而目前房产交易中的营业税现行优惠政策，也有望平移到未来的增值税之中。
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