营改增对房企营业利润、土地增值税的影响
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营改增对房企营业利润的影响
案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万元、土地出让金5000万元(由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元)，城建税和教育费附加合计10%，不考虑其他因素。
营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元(营业税750万元加上城建税及教育费附加75万元)，主营业务成本为10000万元。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号，以下简称36号公告)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万元〔(15000-5000)÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔(15000-5000)÷1.11×0.11-500〕，城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元(10000-500)。
增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元;主营业务成本减少了500万元;营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了 284.91万元(500+775.9-990.99)，从而房地产企业应纳税所得额增加。值得注意的是，甲公司开发成本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。若甲企业开发成本中进项税额增加，则甲公司应缴纳的增值税和开发成本均减少，企业营业利润和应纳税的税额都增加。反之，则甲公司应缴纳的增值税会增加，营业利润和应纳税所得额均减少。
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营改增对房企土地增值税影响
案例2：预计乙房地产公司2016年销售额15000万元，假设2016年5月1日营改增后乙企业新开工项目按一般计税办法计算增值税，符合土地增值税扣除项目的金额为项目成本合计7000万元(假设土地款 3500万元，营改增后可以取得346.85万元的进项税额)，营改增前营业税税率5%，营改增后增值税税率11%，乙公司无法按项目分摊利息支出，不能提供金融机构贷款证明，不考虑其他税费。
土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除;对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。乙房地产公司合计可以加计扣除30%的成本。
营改增前，乙公司销售收入为15000万元，扣除项目金额为9100万元〔7000×(1+30%)〕，营业税750万元。土地增值税增值额为5150万元，增值率为52.28%(5150÷9850)，应缴土地增值税为1567.5万元 (5150×40%-9850×5%)。营改增后，乙公司销售收入为13860.36万元，应缴增值税792.79万元〔(15000-3500)÷1.11×0.11-346.85〕，扣除项目金额为开发成本8649.10万元〔6653.15×(1+30%)〕。土地增值税增值额为5211.26万元，增值率为60.25%(5211.26÷8649.10)，应缴土地增值税为1652.05万元(5211.26×40%-8649.10×5%)
可见，营改增后乙公司土地增值税增加了84.55万元，虽然土地增值税的税率没有从40%超率累进到50%，但是也可能会导致土地增值税增加。原因如下：第一，虽然收入和成本都下降，但是由于房地产企业存在加计扣除30%的因素，导致增值率增加;第二，营业税是价内税可以在计算土地增值税税前扣除，而增值税是价外税，无法在税前扣除，导致增值率增加;第三，土地增值税实行四级超率累进，增值率越高，土地增值税越高。
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