2017年经济师考试初级房地产考点房地产征收征用

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　　房地产征收征用概述

　　一、房地产征收概述

　　(一)概念：指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产行为。

　　(二)房地产征收的类型

　　集体所有的土地征收

　　单位、个人的房屋及其他不动产征收

　　(三)房地产征收的限制条件

　　1、只能以发展公共利益、提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的

　　2、征收必需依照法律规定的权限和程序

　　3、政府以征收的执行人身份出现，，以被征收房地产的客观市场价值对被征受人的损失予以公正赔偿。

　　二、房地产征用概述

　　(一)征用指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产行为。

　　征用的限制条件

　　1、前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，因此，征用仅适用于出现紧急情况时，平时不得采用。

　　2.征用应符合法律规定的权限和程序。

　　3、征用后应当将征用财产返还被征用人，并且给与补偿，但通常不及于可得利益的损失。

　　(二)征用的特征

　　1、征用必须是因紧急需要

　　2、国家必需依法行使使用权

　　3、不转移所有权

　　4、既适用于不动产也适用于不动产

　　三、征收与征用的异同

　　1、前提条件不同

　　2、适用对象不同

　　3、所有权转移不同

　　房地产征收的权限和程序

　　一、集体土地征收的程序及审批

　　(一)集体土地征收的程序

　　1、集体土地征收的申请

　　2、集体土地征收的审查

　　3、集体土地征收的批准

　　4、集体土地征收的公告

　　5、集体土地征收的补偿

　　(二)集体土地征收的审批

　　1、农用地转用审批

　　2、土地征收的审批

　　3、农用地转用审批与土地征收的审批的关系

　　二、城市房屋拆迁的管理体制和程序

　　(一)城市房屋拆迁的管理体制

　　国家一级，地方一级，县级以上地方人民政府有关部门

　　(二)城市房屋拆迁的程序

　　1、城市房屋拆迁的管理体制的申请

　　2、城市房屋拆迁的审批和拆迁许可证的取得

　　3、城市房屋拆迁补偿安置协议的签订

　　4、城市房屋拆迁的实施

　　房地产征收的前提条件

　　一、公共利益的界定

　　必须保证公共利益的正当性以及征收权行使的公共目的性，这是评判征收行为是否合法的根本标准和防止征收权滥用的重要措施。

　　二、公共利益的特点

　　1、公共利益是客观的

　　2、公共利益是共享的

　　3、公共利益是不确定的

　　4、公共利益不同于国家利益或政府利益

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　　三、商业利益与公共利益的关系

　　房地产征收的补偿和安置

　　一、集体土地征收补偿和安置

　　(一)征地补偿费用的含义和构成

　　(二)征地补偿的步骤

　　1、办理征地补偿登记

　　2、确定征地补偿标准

　　3、拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见

　　4、征地补偿

　　5、征地补偿费用的使用

　　(三)征地补偿标准

　　1、征收更低的补偿标准

　　(1)土地补偿费的标准

　　(2)、安置补助费标准

　　(3)、地上附着物补偿费

　　(4)、青苗补偿费标准

　　(5)、安排被征地农民的社会保障费用

　　2、征收其他土地的补偿标准

　　3、征收城市郊区菜地的补偿标准

　　4、大中型水利水电工程建设征地补偿标准

　　(四)被征地农民的安置

　　1、货币安置

　　2、保障安置

　　3、农业生产安置

　　4、重新择业安置

　　5、入股分红安置

　　6、异地移民安置

　　二、房屋拆迁补偿和安置

　　(一)房屋拆迁补偿的对象

　　(二)房屋拆迁补偿的方式

　　1、货币补偿

　　2、房屋产权调换

　　(三)特殊情况的房屋拆迁补偿

　　1、出租房屋的拆迁补偿

　　2、产权不明确房屋的拆迁补偿

　　3、设有抵押权房屋的拆迁补偿

　　4、拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿

　　5、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿

　　(四)货币补偿的补偿费用和标准

　　1、房地产补偿费

　　2、搬迁补偿费

　　3、过度补偿费

　　3、停产停业补偿费

　　4、安置补偿费

　　(五)、房屋产权调换

　　(六)拆迁补偿费用确定的程序

　　1、被拆迁房屋的调查登记

　　2、被拆迁房屋的评价

　　3、拆迁补偿协议的签订

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