2017年二级理财规划师《综合评审》案例(3)

　　【摘要】2017年下半年理财规划师考试即将开始考试，目前正在备考中，环球网校理财规划师频道为您提供"2017年二级理财规划师《综合评审》案例(3)”，请理财规划师考生认真阅读下文。

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　　那么，唱响末路狂歌的别墅物业，究竟如何衡量其投资价值，并有效规避其间的潜在风险与投资陷阱呢?

　　根据别墅市场的现状和特点，整体可以分为高档别墅、中档别墅和经济型别墅三个层次。市场人士分析，无论选择哪种层次的别墅，其投资价值标准必须综合政策因素、税务因素、区域板块、个案项目及历史售价沿革等多种因素进行分析判断。

　　其一，要综合考虑别墅板块在所在城市的地理位置、居住意义、治安状况和花园占地面积等情况。一般而言，市区公寓，例如CBD地段的高档公寓的买家，更多倾向于长期自住;而郊区别墅的买家倾向于度假或者长线投资。因为前者交通、配套较为完善，便于买家安排工作和日常生活，投资的回报也较为稳定，即未来若干年内会有多少回报都是能看得清的。

　　相反，郊区别墅由于配套等往往不足，只能适合度假，或者买了之后放着不动，等待一段时间之后的升值。而这些别墅的升值空间可能比市区公寓更大，不过别墅的投资更考验买家的眼光。因为有的别墅价值可能会大幅增长，而不好的别墅可能将来会有价无市。

　　以上海区域为例，相关别墅成交数据显示：近期别墅成交中投资客的比例逐渐升高，去年8月投资客比例占成交总量的12%，比7月同期上升8%左右。其中，热点的外围地区诸如浦东康桥板块、莘闵板块、松江泗泾、佘山板块等。

　　鉴于上海市中心区高档公寓的单价已超过3万元/平方米，使得资金实力一般的客户望而却步，调转方向投资外围别墅。

　　其次，考虑个人的投资偏好。

　　一般而言，激进型的投资者可考虑在郊区别墅中精挑细选，买了之后不用装修，等待大幅升值后才出手;但稳妥型的投资者，最好选择市区的高端公寓。因为这些公寓基本不需要自行装修，买了就可以立刻入住或者放租，一方面节约了装修时间和精力，另一方面租客客源也较别墅广。

　　上海业务规模最大的二手房代理商上海中原物业代理有限公司浦东别墅组经理王艳伟表示，近期成交客户有几个明显的特点：投资意向明确、预算高、出手快、一次性付款、青睐经济型别墅。

　　第三，政府实施“住宅禁商”之后，如果想选择别墅物业作为经营地点，须向当地的工商局等政府部门提出咨询和办理流程，按正规程序办理相关手续后方可经营。

　　第四，交易的时候应该特别注意别墅的产权问题(产权的清晰度是整个交易中最重要的)、交易手续的监管、交易资金的安全问题(资金数额一般较大)，因此建议委托专业的大型中介公司协助跟进，因为它们能够提供专业的服务，这对买卖双方都有保障。

　　以买卖二手独立别墅的税费为例，上海汉宇房地产顾问有限公司市场部总监孙文勤就此分析指出，独立别墅市场的激活与税费调整关系非常得紧密。按照2005年6月1日上海市出台的有关花园住房土地增值税的政策，独立别墅征收的土地增值税按照四级差额累进制计算，最低税率为30%，另外还有5.55%的营业税和3%的契税，再加上中介费等其他费用，转让一套独立别墅利润的50%都会被税费吃掉。如此高昂的转让成本确实会让很多投资者买卖二手独立别墅都显得比较慎重。
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　　根据别墅市场的现状和特点，整体可以分为高档别墅、中档别墅和经济型别墅三个层次。市场人士分析，无论选择哪种层次的别墅，其投资价值标准必须综合政策因素、税务因素、区域板块、个案项目及历史售价沿革等多种因素进行分析判断。

　　其一，要综合考虑别墅板块在所在城市的地理位置、居住意义、治安状况和花园占地面积等情况。一般而言，市区公寓，例如CBD地段的高档公寓的买家，更多倾向于长期自住;而郊区别墅的买家倾向于度假或者长线投资。因为前者交通、配套较为完善，便于买家安排工作和日常生活，投资的回报也较为稳定，即未来若干年内会有多少回报都是能看得清的。

　　相反，郊区别墅由于配套等往往不足，只能适合度假，或者买了之后放着不动，等待一段时间之后的升值。而这些别墅的升值空间可能比市区公寓更大，不过别墅的投资更考验买家的眼光。因为有的别墅价值可能会大幅增长，而不好的别墅可能将来会有价无市。

　　以上海区域为例，相关别墅成交数据显示：近期别墅成交中投资客的比例逐渐升高，去年8月投资客比例占成交总量的12%，比7月同期上升8%左右。其中，热点的外围地区诸如浦东康桥板块、莘闵板块、松江泗泾、佘山板块等。

　　鉴于上海市中心区高档公寓的单价已超过3万元/平方米，使得资金实力一般的客户望而却步，调转方向投资外围别墅。

　　其次，考虑个人的投资偏好。

　　一般而言，激进型的投资者可考虑在郊区别墅中精挑细选，买了之后不用装修，等待大幅升值后才出手;但稳妥型的投资者，最好选择市区的高端公寓。因为这些公寓基本不需要自行装修，买了就可以立刻入住或者放租，一方面节约了装修时间和精力，另一方面租客客源也较别墅广。

　　上海业务规模最大的二手房代理商上海中原物业代理有限公司浦东别墅组经理王艳伟表示，近期成交客户有几个明显的特点：投资意向明确、预算高、出手快、一次性付款、青睐经济型别墅。

　　第三，政府实施“住宅禁商”之后，如果想选择别墅物业作为经营地点，须向当地的工商局等政府部门提出咨询和办理流程，按正规程序办理相关手续后方可经营。

　　第四，交易的时候应该特别注意别墅的产权问题(产权的清晰度是整个交易中最重要的)、交易手续的监管、交易资金的安全问题(资金数额一般较大)，因此建议委托专业的大型中介公司协助跟进，因为它们能够提供专业的服务，这对买卖双方都有保障。

　　以买卖二手独立别墅的税费为例，上海汉宇房地产顾问有限公司市场部总监孙文勤就此分析指出，独立别墅市场的激活与税费调整关系非常得紧密。按照2005年6月1日上海市出台的有关花园住房土地增值税的政策，独立别墅征收的土地增值税按照四级差额累进制计算，最低税率为30%，另外还有5.55%的营业税和3%的契税，再加上中介费等其他费用，转让一套独立别墅利润的50%都会被税费吃掉。如此高昂的转让成本确实会让很多投资者买卖二手独立别墅都显得比较慎重。
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