薪税师：旧房及建筑物转让时，如何缴纳土地增值税才是正确的？

随着社会经济的发展，旧房买卖、以房抵债、旧房拍卖日渐增多，在房屋转让过程中，土地增值税如何申报缴纳，一直是税务部门和纳税人双方的痛点和难点。旧房转让应重点关注转让收入和扣除项目两大关键点，今天就让我们通过不同情况的案例来对土地增值税进行了解吧!

收入金额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款和相关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。实际操作中注意两点：

(一)转让价格明显偏低又无正当理由的或者隐瞒、虚报房地产成交价格的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入;

(二)经人民法院裁定价格进行抵债的，以裁定价格确定转让收入。

扣除项目金额的确定

(一)转让方可以提供旧房及建筑物评估价格

含义：按照由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

政策依据：财税[1995]48号第九条规定

扣除项目金额包括：

1、旧房及建筑物的评估价格。

2、取得土地使用权所支付的地价款。(注：取得土地使用权未支付地价或者不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除)

3、与转让房地产有关的税金。

4、旧房及建筑物的评估费用。

案例：

某企业因债务纠纷被法院以一幢房屋作价3000万元(不含增值税)抵偿债务，该房屋为自建，经有资质房屋评估师事务所以重置价格法评估2500万元，成新率80%，取得土地价款时支付价款400万元。支付城建税7.5万元，教育费附加4.5万元，印花税1.5万元。支付评估师事务所2万元评估费。

1、不含税收入 3000万元

2、评估价格(不含土地价款)2500万×80%=2000万元

3、取得土地所支付价款 400万元

4、支付评估费用2万元

扣除项目金额合计：房屋成本2000+土地价款400+税金合计13.5+评估费2=2415.5万元

增值额：3000-2418.5=584.5万元

增值率：584.5÷2415.5=24%<50%

税率为30%

应缴土地增值税：584.5×30%=175.35万元

(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票

政策依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)第六条

1、提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

2、提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3、提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

注：“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年，未满12个月但超过6个月的，可视同为一年;对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，可以作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

案例：

A企业以一幢办公用楼抵偿B企业900万元债务(不含增值税)，该办公用楼已使用3年零7个月，当初以500万元从房地产公司购入(能够提供购房发票)，当时缴纳购房契税20万元，且能提供完税凭证。缴纳城建税2.25万元，教育费附加1.35万元，印花税0.45万元。

1、不含税收入 900万元

2、购房原值 500万元

3、加计扣除金额500×5%×4=100万元

4、契税金额 20万元

5、扣除税金2.25+1.35+0.45=4.05万元

扣除项目金额合计：500+100+20+4.05=624.05万元

增值额：900-624.05=275.95万元;

增值率：275.95÷624.05=44%<50%

税率为30%

应缴土地增值税 275.95×30%=82.785万元

(三)既没有评估价格，又不能提供购房发票

政策依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。核定征收率应按照国税发〔2010〕53号文件规定，原则上不得低于5%。

案例：C企业经法院裁定破产，资产管理人经法院裁定将企业土地及厂房公开拍卖，经二次流拍后，以1200万元价格(不含增值税)出售给D企业。该土地厂房属自建，资产管理人也无法出具该土地厂房的评估价格。

1、不含税收入1200万元;

2、核定征收率：5%(不得低于5%)

应缴土地增值税：1200×5%=60万元

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