2019年初级银行从业资格《个人贷款》高频考点16：房地产估价

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高频考点：房地产估价

房地产估价的基本概念

房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。

房地产概念

指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体。

①实体包括有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能；

②权益包括权利、利益和收益；

③区位包括地理位置坐标位置、周围环境和景观、与重要场所(如市中心、机场、车站、政府机关，同行业等)的距离及通达的便捷性等。

房地产的特性

①不可移动

②独一无二

③寿命长久

④供给有限

⑤价值量大

⑥流动性差

⑦用途多样

⑧相互影响

房地产的类型

①按用途：分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途(机场、车站、医院、学校等)和综合房地产(具有前述两种以上用途)。

②按开发程度：分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。

③按是否产生收益：分为收益性和非收益性房地产。

④按使用方式：分为销售、出租、营业和自用房地产。

公开市场价值的交易条件：

①交易双方自愿进行交易；

②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；

③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；

④交易双方掌握必要的市场信息；

⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

房地产估价原则

①合法原则

②最高最佳使用原则

③估价时点原则

④替代原则

⑤公平原则

房地产估价的主要方法

①市场法

②成本法

③收益法

④假设开发法

⑤长期趋势法

⑥基准地价修正法

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高频考点：房地产估价

①市场法

市场法的概念和理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

市场法适用的对象和条件

①市场法适用的对象是交易活跃的房地产，对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。

②市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。在房地产市场发育不良、市场不活跃的地区，则难以采用市场法估价。

市场法的难点

市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性，以及如何对其各种因素进行修正或调整。

②成本法

成本法的理论依据

生产费用价值论—商品的价格是由其生产所必要的费用决定的。

成本法的适用对象和条件

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。特别适用于那些既无收益又很少发生交易，及独特设计需要的房地产的估价。单纯建筑物的估价以及市场不完善或市场狭小无法运用市场法时也多采用成本法估价。

成本法的难点

成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损，求取的难度较大。

③收益法

收益法的理论依据

以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期。

收益法适用的对象和条件

①对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

②条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。

收益法的难点

在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。

④假设开发法

假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

假设开发法适用的对象和条件

适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程等。对于有城市规划设计条件要求，但规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

假设开发法的难点

假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格。

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