2020年银行从业资格《个人贷款》第三章第一节：房地产估价的主要方法

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【知识点8】房地产估价的主要方法

1、市场法

2、成本法

3、收益法

4、假设开发法

5、长期趋势法

6、基准地价修正法

1、市场法

市场法的概念和理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

市场法适用的对象和条件

1.市场法适用的对象是交易活跃的房地产，对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。

2.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。在房地产市场发育不良、市场不活跃的地区，则难以采用市场法估价。

市场法的操作步骤

1.搜索交易实例：交易实例必须具有丰富性、真实性和完整性。

2.选取3〜10个可比实例：可比实例应是估价对象的类似房地产，且成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格正常或可修正为正常。

3.建立可比价格基础：统一的付款方式、采用单价、面积内涵、面积单位。

4.交易情况修正：将特殊交易成交价格调整为正常交易价格。

5.交易日期修正：将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格。

6.房地产状况调整：将可比实例在其区位、权益、实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

7.求取比准价格：把多个可比实例的实际成交价格调整后形成的比准价格，综合成一个最终的比准价格。

市场法的难点

市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性，以及如何对其各种因素进行修正或调整。

2、成本法

成本法的理论依据

生产费用价值论—商品的价格是由其生产所必要的费用决定的。

成本法的适用对象和条件

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

特别适用于那些既无收益又很少发生交易，及独特设计需要的房地产的估价。单纯建筑物的估价以及市场不完善或市场狭小无法运用市场法时也多采用成本法估价。

成本法的操作步骤

1.搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；

2.测算重新构建价格：重新构建价格是指在估价时点重新取得或开发全新状况的估价对象所需付出的客观成本和应获得的平均水平利润之和；

3.测算折旧：估价对象为建筑物时需测算。估价上的“折旧”指市场价值的真实减损，非会计意义上的原始价值分摊、补偿或回收的“折旧”；

4.求取积算价格：积算价格=重新构建价格-折旧。

成本法的难点

成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济上的价值减损，求取的难度较大。

3、收益法

收益法的理论依据

以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期。

收益法适用的对象和条件

1.对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

2.条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。

收益法的操作步骤

1.搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料；

2.预测估价对象的未来收益(潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益等)；

3.求取回报率(累加法、市场提取法和排序插入法)或资本化率、收益乘数(市场提取法)；

4.选用适宜的收益法公式计算出收益价格(现金流量折现法或直接资本化法)。

收益法的难点

在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。

4、假设开发法

假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

假设开发法适用的对象和条件

适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程等。对于有城市规划设计条件要求，但规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

假设开发法的操作步骤

1.调查待开发房地产的基本情况；

2.选择最佳的开发利用方式(在城市规划许可范围内选取最佳利用方式)；

3.估计开发经营期(起点是取得估价对象的日期，即估价时点，终点是预计开发完成后的房地产经营结束日期)；

4.预测开发完成后的房地产价值(指开发完成时的房地产状况的市场价值)；

5.测算开发成本、税费和利润等(根据当地房地产价格构成情况分项测算)；

6.求取待开发房地产价格(采用现金流量折现法或传统计算利息的方法)。

假设开发法的难点

假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格。

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