银行从业《个人贷款》辅导：个人经营类贷款(5)

银行从业《个人贷款》辅导：个人经营类贷款(5)

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　　三、贷款的签约和发放

　　(一)商用房贷款的签约和发放

　　1.贷款的签约

　　对经审批同意的贷款，应及时通知借款申请人以及其他相关人(包括抵押人和出质人等)，确认签约的时间，签署借款合同和相关担保合同。

　　2.贷款的发放

　　(1)落实贷款发放条件。

　　①确保借款人首付款已全额支付或到位;

　　②借款人所购商用房为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件;

　　③需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕;

　　④对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续;

　　⑤对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。

　　(2)贷款发放。贷款发放条件落实后，贷款发放人应按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同，借款人需要到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。贷款发放的流程如下：

　　①出账前审核。审核放款通知，业务部门在接到放款通知书后，对其真实性、合法性和完整性进行审核。

　　②开户放款。业务部门在确定有关审核无误后，进行开户放款。

　　③放款通知。当开户放款完成后，银行应将放款通知书连同“个人贷款信息卡”等一并交借款人作回单。对于借款人未到银行直接办理开户放款手续的，会计部门应及时将有关凭证邮寄给借款人或通知借款人来银行取回。贷款发放后，业务部门应依据借款人相关信息建立“贷款台账”，并随时更新台账数据。

　　(二)有担保流动资金贷款的签约和发放

　　关于有担保流动资金贷款的签约和发放请参照商用房贷款部分。

　　四、贷款的贷后与档案管理

　　(一)商用房贷款的贷后与档案管理

　　商用房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止前对有关事宜的管理，包括贷款回收、合同变更、贷后检查、不良贷款管理及贷后档案管理五个部分。

　　1.贷款回收

　　贷款回收是指借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。贷款的支付方式有委托扣款和柜台还款两种方式。借款人可在合同中选定一种还款方式，也可根据具体情况在贷款期限内进行变更。贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。

　　2.合同变更

　　(1)提前还款。提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。提前还款包括提前部分还本和提前结清两种方式，借款人可以根据实际情况决定提前还款的方式。

　　(2)期限调整。期限调整是指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限和缩短期限等。延长期限即展期，银行通常规定每笔贷款只可以展期一次，展期期限不得超过一年，展期之后全部贷款期限不得超过银行规定的最长期限。借款人需要调整借款期限的，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下条件：①贷款未到期;②无拖欠利息;③无拖欠本金;④本期本金已偿还。

　　(3)还款方式变更。商用房贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和到期一次还本付息法三种。在贷款期限内，借款人可根据实际情况，提出变更还款方式。借款人变更还款方式，需要满足如下条件：

　　①应向银行提交还款方式变更申请书;

　　②借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用;

　　③借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。

　　(4)借款合同的变更与解除。

　　①借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效。

　　②如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续。

　　③当发生保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供贷款银行认可的担保。

　　④借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，或者继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分。

　　3.贷后检查

　　贷后检查是以借款人、抵(质)押物、保证人等为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响商用房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程。贷后检查的主要内容包括借款人情况检查和担保情况检查两个方面。

　　(1)对借款人进行贷后检查的主要内容包括：

　　①借款人是否按期足额归还贷款;

　　②借款人工作单位、收入水平是否发生变化;

　　③借款人的住所、联系电话有无变动;

　　④有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件，如卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，借款人身体状况恶化或突然死亡等;

　　⑤商用房的出租情况及租金收入状况。

　　(2)对保证人及抵(质)押物进行检查的主要内容包括：

　　①保证人的经营状况和财务状况;

　　②抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等;

　　③质押权利凭证的时效性和价值变化情况;

　　④对以商用房抵押的，对商用房的出租情况及商用房价格波动情况进行监测;

　　⑤其他可能影响担保有效性的因素。

　　此外，对于商用房贷款而言，还需要特别关注商用房所处的地理位置与价格水平。

　　4.不良贷款管理

　　关于不良商用房贷款的管理，银行首先要按照贷款风险五级分类法对不良商用房贷款进行认定，认定之后要适时对不良贷款进行分析，建立商用房贷款的不良贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。对未按期还款的借款人，应采用电话催收、信函催收、上门催收、律师函、司法催收等方式督促借款人按期偿还贷款本息，以最大限度降低贷款损失，有担保人的要向担保人通知催收。

　　对认定为呆账贷款的商用房贷款，银行应按照财政部、中国人民银行和银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料，按规定程序批准后核销。对银行保留追索权的贷款，银行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。

　　5.贷后档案管理

　　贷后档案管理是指商用房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借(查)阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。它是根据《档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整和有效利用。

　　(1)档案的收集整理和归档登记。贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。银行贷款经办人根据商用房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的资料，并交档案管理人员进行归档登记。

　　(2)档案的借(查)阅管理。商用房贷款档案借阅是指对已登记的商用房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。

　　(3)档案的移交和接管。移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字并进行有关信息的登记工作。

　　(4)档案的退回和销毁。借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人或销毁。

　　(二)有担保流动资金贷款的贷后与档案管理

　　有担保流动资金贷款的贷后与档案管理除了商用房贷款部分的相关内容外，还应特别关注以下内容：

　　1.日常走访企业。在政策、市场、经营环境等外部环境发生变化，或借款人自身发生异常的情况下，应不定期地就相关问题走访企业，并及时检查借款人的借款资金及使用情况。

　　2.企业财务经营状况的检查。通过测算与比较资产负债表、损益表、现金流量表及主要财务比率的变化，动态地评价企业的经济实力、资产负债结构、变现能力、现金流量情况，进一步判断企业是否具备可靠的还款来源和能力。

　　3.项目进展情况的检查。对固定资产贷款还应检查项目投资和建设进度、项目施工设计方案及项目投资预算是否变更、项目自筹资金和其他银行借款是否到位、项目建设与生产条件是否变化、配套项目建设是否同步，项目投资缺口及建设工期等。

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