银行从业资格考试(个人贷款)重点：个人住房贷款

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　　1、个人住房贷款的概念和分类

　　个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

　　(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

　　①自营性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款。

　　②公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。该贷款不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。因此，它是一种政策性个人住房贷款。

　　③个人住房组合贷款。是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合，简称个人住房组合贷款。

　　(2) 按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。

　　①新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。

　　②个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。

　　③个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。

　　(3) 按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。

　　2. 个人住房贷款的特征

　　个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点:

　　(1)贷款金额大、期限长

　　购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额，因此，个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20 年，最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式。

　　(2) 以抵押为前提建立的借贷关系

　　通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提条件发生的资金借贷行为，个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。对于个人住房贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买住房的资金，实现对住房的拥有，而不是为了出售作为抵押物的住房;对于个人住房贷款的贷方而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。因此，从融通资金的方式来说，个人住房贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系，是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产为抵押而发放的贷款。在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

　　(3) 风险因素类似，风险具有系统性特点

　　由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，因此风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，系统性风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。

　　3. 个人住房贷款的发展历程

　　个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的个人贷款产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。当时党中央、国务院高度重视城市住宅建设工作，并多次在会议上提出了在住宅建设方面要充分发挥个人积极性的意见。1980 年，在全国城市房屋住宅工作会议上，住房商品化作为今后的工作设想被提了出来，同时提出了购房可分期付款的思路。20 世纪80 年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。此外，中国建设银行也于1985年开办了住宅储蓄和住宅贷款业务，成为国内最早开办住房贷款业务的国有商业银行。1992 年，中国建设银行、中国工商银行先后成立了住房信贷部门，出台了住房抵押贷款的相关管理办法，个人住房贷款开始陆续向规模化、制度化发展。1997 年，中国人民银行先后颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。此后，各商业银行陆续开办了此项业务。住房贷款业务推出的最初几年，由于市场还没有形成普遍的需求，业务发展较慢。个人住房贷款真正的快速发展，应以1998 年住房制度改革以及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布为标志。1998 年7 月3 日，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为住房体制改革的基本方向，个人住房贷款业务逐步进入快速发展阶段。1998 年以来，我国个人住房贷款规模迅速增长。2001 年末，全国自营性个人住房贷款余额比1997 年末增加了5400多亿元，增长了约33 倍。2005 年末，全国个人住房贷款余额达到l.84 万亿元。截至2008 年11 月，我国个人住房贷款余额已达到2.95 万亿元，比1997年末增长了155 倍，占全部国内商业银行人民币贷款余额的10%。

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