银行从业资格个人贷款重难点：公积金个人住房贷款
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第四节 公积金个人住房贷款
一、基础知识
1.公积金个人住房贷款的概念
公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是各地住房公积金管理中心运用个人机器所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。
公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。
2.公积金个人住房贷款的特点论坛
(1)互助性
公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。
(2)普遍性
只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。
(3)利率低
相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。
(4)期限长
目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。
3.公积金个人住房贷款的要素
(1)贷款对象
公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定。
(2)贷款利率
公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，中国人民银行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下(含5年)调整为4.05%，5年期以上调整为4.59%。
(3)贷款期限
公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。
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(4)还款方式
公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。
(5)担保方式
目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。
(6)贷款额度
公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的最高贷款额度。一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%;购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%;购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%;建造、翻建大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。
4、公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式
(1)职责分工
①公积金管理中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
②承办银行职责：
a.基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。
b.可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
(2)操作模式
第一种模式是“银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作”模式。
第二种模式是“公积金管理中心受理、审核审批，银行操作”模式。
第三种模式是“公积金管理中心和承办银行联动”模式。
5.公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别
(1)承担风险的主体不同
(2)资金来源不同
(3)贷款对象不同
(4)贷款利率不同
(5)审批主体不同
二、贷款流程
1、贷款的受理和调查
银行要先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，联得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。
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2.贷款的审查和审批论坛
(1)贷前审查本文
管理中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况.进行考察、测算、核实，签署意见，经业务部门负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。
(2)贷款审批
①登记台账。
②贷款审批。
③核对或登记台账。
3.贷款的签约和发放
(1)贷款签约
①合同签约。
②担保落实。
③申领和存拨基金。
(2)贷款的发放
4、贷后与档案管理
(1)贷款检查
(2)协助不良贷款催收
(3)对账工作
(4)基金清退和利息划回
(5)贷款手续费的结算
(6)担保贷后管理
(7)贷款数据的报送
(8)委托协议终止
(9)档案管理
练练手。
1.个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点( )。
A.贷款金额大，多数采取分期付款的方式
B.贷款期限长，最长可达30年
C.以抵押为前提建立的借贷关系
D.风险因素类似，风险具有系统性特点
答案：ABCD
解析：以上都是个人住房贷款的特征。
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2.以下关于个人住房贷款利率规定正确的是( )。
A.个人住房贷款的利率按法定贷款利率执行
B.2008年10月27日新的个人住房贷款利率的下限为相应期限档次基准利率的0.7倍
C.个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定
D.个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款，实行合同利率遇法定利率调整不分段计息
答案：BCD
解析：个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。
3.以下关于个人住房贷款担保方式规定正确的是( )。
A.在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主
B.在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式
C.在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任
D.在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任
答案：ABCD
解析：以上答案都是正确的。
4.采用质押担保方式的，质物可以是( )。
A.国家财政部发行的凭证式国库券
B.金融债券
C.单位活期存单
D.个人定期储蓄存款存单
答案：ABCD
解析：单位活期存款不能作为质押担保贷款的质物，而单位定期存款可以作
为质蝴。
5.以下关于个人住房贷款额度规定正确的是( )。
A.购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以下的，贷款的发放额度为拟购住房价格的80%
B.购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付款比例不得低于30%
C.对以利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的、贷款首付比例不得低于40%
D.从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。
答案：ABCD
解析：以上答案都是正确的。
6.贷款的受理程序中，借款人要提交的申请材料包括( )。
A.合法有效的身份证件
B.借款人还款能力证明材料
C.合法有效的购房合同
D.购房首付款证明材料
答案：ABCD
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解析：以上答案都是正确的。
7.贷前调查报告的内容应该包括( )。
A.开发商的企业概况、资信状况
B.开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景
C.通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析
D.项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议
答案：ABCD
解析：以上答案都是正确的。
8.个人住房贷款的审批流程包括( )。
A.组织报批材料B.审批
C.提出审批意见D.审批意见落实
答案：ABCD
解析：个人住房贷款的审批流程包括组织报批材料，审批，提出审批意见，审批意见落实。
9.个人住房贷款划付流程包括( )。
A.贷款发放岗位人员应填写或打印相关文件，交信贷主管审核签字
B.会计部门进行开立账户、划款
C.贷款发放岗位人员将贷款发放、划付到约定账户
D.个人住房贷款原则上采用专项提款方式
答案：ABCD
解析：以上都属于个人住房贷款划付流程。
10.个人住房贷款的贷后与档案管理包括( )。
A.贷款本息回收
B.合同变更
C.贷后检查
D.贷款风险的分类与不良贷款管理
答案：ABCD
解析：以上都属于个人住房贷款的贷后与档案管理的内容
11.个人住房贷款中银行的合作机构包括( )。
A.房地产开发商
B.房地产评估机构
C.担保公司
D.律师事务所
答案：ABCD
解析：以上答案都属于个人住房贷款中银行的合作机构。
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12.合作机构风险的表现形式是( )。
A.房地产开发商和中介机构的欺诈风险
B.“假个贷”
C.担保公司的担保风险
D.其他合作机构的风险
答案：ABCD
解析：以上答案都属于合作机构风险的表现形式。其中“假个贷”就属于房地产开发商和中介机构的欺诈风险。
13.“假个贷”行为的共性有( )。
A.没有特殊原因，滞销楼盘突然热销或者楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高
B.开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套
C.借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款
D.借款人首付款非自己交付或实际没有交付
答案：ABCD
解析：以上答案都属于“假个贷”行为的共性。
14.其他合作机构风险的防控措施包括( )。
A.深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构
B.业务合作中不过分依赖合作机构
C.严格执行准入退出制度和回访制度
D.有效利用保证金制度
答案：ABCD
解析：以上答案都属于其他合作机构风险的防控措施。
15.贷后管理的风险主要包括( )。
A.未建立贷后监控检查制度
B.房屋他项权证办理不及时
C.逾期贷款催收不及时，不良贷款处置不力
D.未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料
答案：ABCD
解析：以上答案都属于正确答案。
16.以下借款人主体资格说法正确的是( )。
A.未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理
B.未成年人可以申请个人住房贷款
C.银行不办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请
D.银行办理由未成年人及其法定监护人共同申请的住房贷款
答案：ACD
解析：未成年人不可以申请个人住房贷款。
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17.个人住房贷款业务中的法律和政策风险包括( )。
A.借款人主体资格
B.合同有效性风险
C.诉讼时效风险
D.担保风险和政策风验
答案：ACD
解析：以上答案都属于正确答案。
18.公积金个人住房贷款的原则包括( )。
A.存贷结合
B.先存后贷
C.整借零还
D.贷款担保
答案：ABCD
解析：以上答案都属于正确答案。
19.下列关于公积金个人住房贷款额度描述正确的是( )。
A.购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%
B.购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%
C.购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%
D.用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的80%
答案：ABC
解析：用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度鹤90%。
20.公积金个人住房贷款审核的内容主要有( )
A.借款人缴存住房公积金情况
B.借款用途
C.借款内容
D.借款人资信审查
答案：ABCD
解析：以上答案都属于公积金个人住房贷款审核的主要内容。
21.承办银行协助公积金管理中心对不良贷款进行催收，一般采取的催收措施为( )。
A.逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式催收
B.逾期超过90天，发出“提前还款通知书”，并支付逾期期间的罚息
C.“提前还款通知书”确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，就
抵押物的处置与借款人达成协议
D.逾期180天以上，对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置
答案：ABCD
解析：以上答案都属于不良贷款的催收措施。
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