建筑经济施工与设计业务管理辅导精选(6)

　　二、房地产开发管理的有关规定一级建筑师

　　(一)房地产开发的基本程序

　　1 .投资机会选择和投资决策分析

　　投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤;投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两个部分。在分析研究基础上，依据开发投资方式进行经济论证，决定投资可行性。

　　2 .建设前期工作

　　◆　办理规划用地许可证，获取土地使用权;

　　◆　规划设计与方案报批;

　　◆　签署有关合作协议。

　　3 .建设阶段

　　◆　拆迁安置;

　　◆　土地开发：实现“三通一平”或“七通一平，

　　◆　组织勘察设计，并办理建设工程规划许可证;

　　◆　施工招标与投标;申领开工证，进人施工安装阶段;

　　◆　竣工验收。

　　4 .租售阶段

　　◆　办理商品房预售许可证;

　　◆　物业管理。

　　补充

　　房地产管理法

　　第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

　　第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　(一)有自己的名称和组织机构;

　　(二)有固定的经营场所;

　　(三)有符合国务院规定的注册资本;

　　(四)有足够的专业技术人员;

　　(五)法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

　　第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。