一级法规精讲讲义之土地管理法

lZ301160～lZ301161
lZ301160土地管理法
1Z301161了解国有土地使用权制度
一、国有土地使用权的基本概念
在我国，土地所有权和土地使用权是相分离的。我国《土地管理法》把土地使用权分为国有土地使用权和集体所有土地使用权。
国有土地使用权，是用地单位或者个人依法定方式取得的，对国有土地享有的用益物权。
根据《土地管理法》的有关规定，用地单位和个人依法使用的国有土地，由政府登记造册，核发证书，确认使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。此外，根据《城市房地产管理法》及有关规定，土地使用者对其合法取得的土地使用权，在满足法律规定的条件下，可以依法进行转让、出租或者抵押。
二、国有土地使用权分类
(一)出让土地使用权
出让土地使用权，是指土地使用者以向国家支付土地使用权出让金而原始取得的，并有出让年限的固有土地使用权。
1．出让土地使用权的取得方式
根据《城市房地产管理法》第12条的规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。但是，协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
2．出让土地使用权的年限
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
3．土地使用权出让合同
根拊《土地管理法》和《城中房地产管理法》及有关规定，土地使用权出让，应当由政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。未按照合同约定支付的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的约定和城市规划的要求使用土地，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。
(二)划拨土地使用权
根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定，划拨土地使用权的范围限于：
(1)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础设施用地和公益事业用地；
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
划拨土地使用权依照法律规定也可以进行转让、出租或者抵押。但是，划拨土地使用权的转让、出租所得收益或者抵押拍卖所得价款，应当按照法律的规定，上缴国家或者优先用于缴纳土地使用权出让金。

lZ301162
1Z301162了解建设用地管理制度
一、国有建设用地
除法律规定的乡(镇)村建设项目外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，并取得国有土地使用权。在这里，国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
经批准需要使用国有建设用地的建设项目，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查．报本级人民政府批准。建设单位使用国有建设用地，应当以出让方式取得国有土地使用权；符合法律规定的．经批准可以以划拨方式取得国有土地使用权。
二、乡(镇)村建设用地
乡(镇)村 建设用地．是指兴办乡镇企业、村民建设住宅或者进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设所需要的农民集体所有土地。申请乡(镇)村建设用地．应按《土地管理法》的有关规定办理审批手续。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、临时建设用地
临时建设用地，是指因建设工程项目施工和地质勘察需要，经土地行政主管部门批准，而临时使用的国有土地或者农民集体所有的土地。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。
根据《土地管理法》及《城市规划法》的有关规定，临时建设用地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同约定支付临时使用土地补偿费。临时建设用地期限一般不超过2年。其中。在城市规划区内进行临时建设．必须在批准的使用期限内拆除。
临时建设用地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物、构筑物和其他设施。

1Z301170～1Z301171
1Z301170城市房屋拆迁管理条例
lZ30117l熟悉拆迁管理
一、房屋拆迁许可证管理
《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”
1．房屋拆迁许可证的申请
根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
(1)建设项目批准文件，指政府发展改革部门对建设项目的立项批准文件。
(2)建设用地规划许可证．指建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前．经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
(3)国有土地使用权批准文件，指由市、县人民政府向建设单位颁发的建设用地批准书，有偿使用的，签订国有土地有偿使用合同；划拨使用的，核发国有土地划拨决定书。
(4)拆迁计划和拆迁方案，是反映拆迁人计划如何对被拆迁人实施拆迁补偿安置以及计划存多长时间内完成拆迁的文件。
(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据《城市房屋拆迁管理条例》第20条的规定。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
经市、县人民政府房屋拆迁管理部门审查，符合条件的．颁发房屋拆迁许可证。
2．房屋拆迁许可证载明事项的公布
《城市房屋拆迁管理条例》第8条规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
3．房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限的法律效力
根据《城市房屋拆迁管理条例》第9条规定：“拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内．实施房屋拆迁。”同时，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内完成拆迁工作，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。
二、城市房屋拆迁的实施管理
(一)城市房屋拆迁单位
根据《城市房屋拆迁管理条例》第10条、第1l条的规定，拆迁人可以自行拆迁，也可委托具有拆迁资格的单位进行拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。
拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内．报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
(二)拆迁范围内的单位和个人禁止事项及期限
根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条的规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
(1)新建、扩建、改建房屋；
(2)改变房屋和土地用途；
(3)租赁房屋、
房屋拆迁管理部门应当就上述事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
(三)拆迁补偿安置协议的订立及纠纷处理程序
1．拆迁补偿安置协议的订立
拆迁人与被拆迁人应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
2．拆迁纠纷仲裁、诉讼和行政裁决。
《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
达不成拆迁补偿安置协议的，根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
3．强制拆迁
《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

1Z301172
lZ301172了解拆迁补偿与安置
一、拆迁补偿的基本原则
违章建筑是指在城市规划区内，木取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，主要包括：
(1)未申请或申请未获的批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑；
(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
二、拆迁补偿的方式
拆迁补偿有两种方式，分别是货币补偿和房屋产权调换。除个别规定外，被拆迁人可以选择补偿的方式。
1．货币补偿
所谓货币补偿，是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋所有人进行货币形式的补偿。货币补偿是我国目前城市房屋拆迁补偿的主要方式，其主要优点是操作简单方便，被拆迁人选择住房可以不受地点等的限制，同时不会产生延长过渡期限、被拆迁人不能及时回迁等后续问题。
关于货币补偿的金额，根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
2．产权调换
所谓产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁入的补偿。
货币补偿和产权调换两者的表现形式虽然不同，但都必须遵循一个共同的原则一一等价原则。换句话讲，以价值量来衡量，货币补偿与产权条款应当是等价。
三、拆迁安置
1．拆迁安置房屋的质量安全要求
2．搬迁补助费和临时安置补助费
根据《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定，拆迁人应当对被拆迁人支付搬迁补助费。在过渡期内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。．
在这里，过渡期是指被拆迁人将旧房交由拆迁人拆除之日起至搬迁至提供的新安置房的时间。根据《城市房屋拆迁管理条例》第32条规定，拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。