一建《项目管理》内部讲义：合同的谈判与签约
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★★★★★合同的谈判与签约
1Z206013 合同的谈判与签约
一、合同订立的程序
招标人通过媒体发布招标公告，或向符合条件的投标人发出招标文件，为要约邀请;投标人根据招标文件内容在约定的期限内向招标人提交投标文件，为要约;招标人通过评标确定中标人，发出中标通知书，为承诺;招标人和中标人按照中标通知书、招标文件和中标人的投标文件等订立书面合同时，合同成立并生效。
举例：2011年第53题
建设工程合同的订立程序中，属于要约的是( )。
A.招标人通过媒体发布招标公告
B.投标人根据招标文件内容在规定的期限内向招标人提交投标文件
C.向符合条件的投标人发出招标文件
D.招标人通过评标确定中标人，发出中标通知书
【试题答案】B
举例：2010年第21题
下列建设工程项目招投标活动中，属于合同要约行为的是( )。
A、提交投标文件 B、订立承包合同
C、发出中标通知书 D、发布招标公告
【试题答案】A
二、建设工程施工承包合同谈判的主要内容
(一)关于工程内容和范围的确认
在谈判中双方达成一致的内容，包括在谈判讨论中经双方确认的工程内容和范围方面的修改或调整，应以文字方式确定下来，并以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件，并明确它是构成合同的一部分。
(二)关于技术要求、技术规范和施工技术方案
双方尚可对技术要求、技术规范和施工技术方案等进行进一步讨论和确认，必要的情况下甚至可以变更技术要求和施工方案。
举例：2012年第53题
53.关于建设工程施工合同谈判与签约的说法，正确是( )。
A. 在合同谈判阶段形成的所有文件都是合同文件的组成部分
B. 建设工程施工合同由合同双方达成协议并签字后，即受法律保护
C. 双方在合同谈判结束后，即形成正式的合同文件
D. 在合同谈判中，双方可以对技术要求进行进一步讨论和确认
【试题答案】D
(三)关于合同价格条款
依据计价方式的不同，建设工程施工合同可以分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。
(四)关于价格调整条款
价格调整条款可以比较公正地解决这一承包人无法控制的风险损失。
无论是单价合同还是总价合同，都可以确定价格调整条款，即是否调整以及如何调整等。
合同计价方式以及价格调整条款共同确定了工程承包合同的实际价格。
举例：2013年第50题
在签订合同的谈判中，为了防范货币贬值或者通货膨胀的风险，招标人和中标人一般通过( )约定风险分担方式。
A.确定合同价格条款
B.调整工程范围
C.确定合同款支付方式
D.确定价格调整条款
【试题答案】D
举例：2009年第22题
招标人和中标人在签订合同的谈判中，为了防范货币贬值或者通货膨胀的风险一般通过( )约定风险承担方式。
A. 调整投标价格 B.价格调整条款 C.调整中标价格 D.调整工作范围
【试题答案】B
(五)关于合同款支付方式的条款
建设工程施工合同的付款分四个阶段进行，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。
(六)关于工期和维修期
双方应通过谈判明确，由于工程变更(业主在工程实施中增减工程或改变设计等)、恶劣的气候影响，以及种种“作为一个有经验的承包人无法预料的工程施工条件的变化”等原因对工期产生不利影响时的解决办法，通常在上述情况下应该给予承包人要求合理延长工期的权利。
合同文本中应当对维修工程的范围、维修责任及维修期的开始和结束时间有明确的规定，承包人应该只承担由于材料和施工方法及操作工艺等不符合合同规定而产生的缺陷。
承包人应力争以维修保函来代替业主扣留的保留金。与保留金相比，维修保函对承包人有利，主要是因为可提前取回被扣留的现金，而且保函是有时效的，期满将自动作废。同时，它对业主并无风险，真正发生维修费用，业主可凭保函向银行索回款项。
(七)合同条件中其他特殊条款的完善
主要包括：关于合同图纸;关于违约罚金和工期提前奖金;工程量验收以及衔接工序和隐蔽工程施工的验收程序;关于施工占地;关于向承包人移交施工现场和基础资料;关于工程交付;预付款保函的自动减额条款等等。
三、建设工程施工承包合同最后文本的确定和合同签订
(一)合同风险评估
(二)合同文件内容
建设工程施工承包合同文件构成：合同协议书;工程量及价格;合同条件，包括合同一般条件和合同特殊条件;投标文件;合同技术条件(含图纸);中标通知书;双方代表共同签署的合同补遗(有时也以合同谈判会议纪要形式);招标文件;其他双方认为应该作为合同组成部分的文件。
(三)关于合同协议的补遗
(四)签订合同
小结：
1Z206013 合同的谈判与签约
6-16招标公告-要约邀请，投标文件-要约，中标通知书-承诺
6-17合同补遗、会议纪要对工程内容和范围的影响。
6-18价格调整条款的地位和作用。从风险角度看。
6-19合同付款的四个阶段与合同付款方式。
6-20对“作为一个有经验的承包人无法预料的工程施工条件的变化”的理解。
6-21合同签订的过程：风险评估、合同文件组成、合同协议补遗、合同签订。
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