环球网校2016年经济师考试中级房地产考点命中率统计

　　【摘要】2016年中级经济师考试已经结束，环球网校对2016年经济师真题进行了分析，对上一年经济师课程进行了评估，本文是“环球网校2016年经济师考试中级房地产考点命中率统计”，希望对大家有帮助更多资料敬请关注环球经济师考试频道!

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　2016中级房地产考试真题

　　1.某市位于北纬39°5′，东经116°23′，反映的是该市的()

　　A、自然地理区位

　　B、经济地理区位

　　C、交通地理区位

　　D、天文区位

　　【答案】D

　　【解析】天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。

　　【考点】区位

　　【环球网校题目来源】考题预测班第1题

　　2、根据韦伯的工业区位理论，当原料指数大于1时，工业区位应选择在()

　　A、原料地

　　B、消费地

　　C、原料地与消费地中间

　　D、自由区位

　　【答案】A

　　【解析】

　　原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量

　　原料指数>1，在原料地;原料指数<1，在消费地;原料指数=1，可自由选择区位。

　　【考点】区位理论。

　　【环球网校题目来源】考题预测班第2题

　　3、关于中心地理论相关概念的说法，正确的是()

　　A、中心地是指向周围地域的居民提供各种商品和服务的商场

　　B、中心地只能是指由中心商场提供的高档商品和高级服务

　　C、需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低够买力和服务水平

　　D、商品销售范围是指中心地提供商品和服务的最小销售距离和最近服务半径。

　　【答案】C

　　【解析】A选项，中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。B选项，中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。不包括制造业方面的活动。D选项，商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

　　【考点】本题考查中心地理论。

　　【环球网校题目来源】考题预测班第2题

　　4、下列甲乙丙丁四人中，满足房地产需求条件的是()

　　A、甲既有需要又有支付能力

　　B、乙有需要但无支付能力

　　C、丙有支付能力但不需要

　　D、丁既不需要也无支付能力

　　【答案】A

　　【解析】本题考查房地产需求的概念。房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

　　【考点】房地产需求。

　　【环球网校题目来源】考点强化班第2讲

　　5、城市分为单中心城市和多中心城市，是按()来划分的。

　　A、城市地形地貌

　　B、城市几何形状

　　C、城市内部结构

　　D、城市人口规模

　　【答案】C

　　【解析】本题考查城市的分类。

　　【考点】城市及其产生和发展

　　【环球网校题目来源】考题预测班第61题

　　6、国有土地上房屋征收的实质是取得()

　　A、房屋的所有权

　　B、房屋所占用范围内的土地所有权

　　C、房屋的使用权

　　D、房屋所占用范围内的土地使用权

　　【答案】D

　　【解析】见教材第26页，第二行。国有土地上房屋征收的实质不仅是征房，而是获得房屋所占用的土地使用权，已达到对土地重新利用的目的。

　　【考点】房地产征收概述

　　7、国有土地上房屋征收的主体是()

　　A、国务院

　　B、省级人民政府

　　C、市.县级人民政府

　　D、房屋征收部门

　　【答案】C

　　【解析】本题考查国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市.县级人民政府。

　　【考点】国有土地上房屋征收的管理体制

　　【环球网校题目来源】考题预测班第7题

　　8、对国有土地上被征收房屋价值的评估，应在()前进行。

　　A、做出房屋征收决定

　　B、拟定征收补偿方案

　　C、征收补偿方案公告

　　D、签订补偿协议

　　【答案】D

　　【解析】本题考查国有土地上房屋征收的程序。

　　在房屋征收的实施阶段程序如下：

　　①调查登记房屋征收范围内房屋情况。

　　②对征收房屋价值的评估。

　　③签订补偿协议。

　　④实施房屋征收。

　　【考点】国有土地上房屋征收的程序。

　　【环球网校题目来源】精讲班第8讲

　　9、我国集体土地的征收，实行()审批。

　　A、国务院

　　B、国务院和省级人民政府两级

　　C、地(市)级及地(市)级以上人民政府

　　D、县级及县级以上人民政府。

　　【答案】B

　　【解析】实行征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。

　　【考点】集体土地征收的审批

　　【环球网校题目来源】真题班2013第8题

　　10、按照建设用地服务的产业类型划分，不属于农业建设用地的是()

　　A、农业道路用地

　　B、蔬菜大棚用地

　　C、农业水泵房用地

　　D、农业宅基础

　　【答案】D

　　【解析】本题考查建设用地的分类。

　　【考点】建设用地的分类。

　　【环球网校题目来源】真题2013第10题

　　11、国有建设用地使用权出让方式中，既具有协议出让方式的优点，又可最大限度避免协议出让方式不足的是()

　　A、招标

　　B、拍卖

　　C、挂牌

　　D、租赁

　　【答案】C

　　【解析】本题考查几种出让方式的区别。见教材第45页。

　　【考点】协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别

　　【环球网校题目来源】考题预测班第11题

　　12、某房地产开发企业在某市一级土地市场上通过拍卖购得一宗商业用地，与该房地产开发企业签订国有建设用地使用权出让合同的出让人是该市()

　　A、人民政府

　　B、人民政府土地管理部门

　　C、土地储备中心

　　D、人民政府建设管理部门

　　【答案】B

　　【解析】土地使用权出让合同由市.县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立。

　　【考点】国有建设用地使用权出让合同

　　【环球网校题目来源】模拟班第3讲

　　13、国有建设用地使用权出让合同的内容不包括()

　　A、土地用途

　　B、使用期限

　　C、出让金金额

　　D、出让金来源

　　【答案】D

　　【解析】根据《物权法》规定，出让合同一般包括下列内容：①当事人的名称和住所;②土地界址.面积等;③建筑物.构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　【考点】国有建设用地使用权出让合同

　　【环球网校题目来源】模拟班第5讲

　　14、国有建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市.县人民政府有权()

　　A、禁止转让

　　B、调整价格

　　C、优先购买

　　D、向受让方收取增值税

　　【答案】C

　　【解析】建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市.县人民政府有优先购买权。

　　【考点】国有建设用地使用权转让的条件和限制

　　【环球网校题目来源】强化班第4讲

　　15、下列土地状况变化的情形中，不会导致国有建设用地使用权终止的是()

　　A、因地震造成原地貌彻底改变

　　B、土地使用者抛弃土地

　　C、因河流改道淹没土地

　　D、土地使用者破产倒闭

　　【答案】D

　　【解析】国有建设用地使用权终止：(1)因土地灭失而终止(非人力和自然力量造成的)

　　(2)由于土地使用者抛弃而终止(政治.经济.行政等原因造成的)

　　【考点】国有建设用地使用权终止

　　【环球网校题目来源】精讲班第13讲

　　16、对房地产市场调研获得的信息进行研究和比较分析，可对房地产市场运行现状及存在问题等做出判断和解析，这表明房地产市场调研具有()功能。

　　A、市场描述

　　B、市场预测

　　C、市场诊断

　　D、市场调控

　　【答案】C

　　【解析】本题考查房地产市场调研的功能。

　　【考点】房地产市场调研的功能

　　【环球网校题目来源】考题预测班第16题

　　17、对房地产市场调查区域内居民的价值观.风俗习惯以及家庭生活习惯等内容的调研，属于房地产市场()内容的调研

　　A、社会文化环境

　　B、经济环境

　　C、政治法律环境

　　D、资源环境

　　【答案】A

　　【解析】社会文化环境调研包括：

　　①区域内居民的受教育程度.职业构成.文化水平.妇女就业面大小等。

　　②区域内居民的价值观.审美观.风俗习惯.家庭生活习惯等。

　　③区域内居民的民族构成.宗教信仰.社会阶层分布等。

　　④区域内居民的文化设施状况。

　　【考点】房地产市场环境调研

　　【环球网校题目来源】考题预测班第19题

　　18、房地产市场调研优先采用的调研方法通常是()

　　A、实地踩盘法

　　B、小组访谈法

　　C、文案调研法

　　D、观察法

　　【答案】C

　　【解析】在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法。

　　【考点】文案调研法

　　【环球网校题目来源】考题预测班第17题

　　19、按照房地产市场调查问卷设计的逻辑性原则，问卷中的问题从先到后排列顺序通常是()

　　A、敏感性问题.较难回答的问题.容易回答的问题

　　B、容易回答的问题.敏感性问题.较难回答的问题

　　C、较难回答的问题.容易回答的问题.敏感性问题

　　D、容易回答的问题.较难回答的问题.敏感性问题

　　【答案】D

　　【解析】本题考查房地产市场调研问卷设计的原则。

　　【考点】房地产市场调研问卷设计的原则

　　【环球网校题目来源】考题预测班第20题

　　20、下列房地产市场调研报告的内容中，不需要再报告摘要中出现的是()

　　A、调研目的和调研对象

　　B、调研内容和调研要点

　　C、调研结论和建议

　　D、定量计算过程和检验过程。

　　【答案】D

　　【解析】本题考查房地产市场调研报告的基本结构。

　　【考点】房地产市场调研报告的基本结构

　　21、下列房地产投资形式中，属于直接投资的是()。

　　A、购买房地产股票

　　B、购买商铺

　　C、购买房地产债券

　　D、购买房地产投资信托基金

　　【答案】B

　　【解析】本题考查房地产投资的形式。房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产的过程，投资者参与有关管理。

　　【考点】房地产投资的形式

　　【环球网校题目来源】考题预测班第22题

　　22、用期末惯例法计算现金流量时，如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，通常是将其代数和看成是在()发生。

　　A、本计息期初

　　B、上一计息期末

　　C、本计息期末

　　D、下一计息期末

　　【答案】C

　　【解析】本题考查现金流量和现金流量图。如果现金流入或现金流出发生在计息期的期间(非期初或期末)，通常是将其代数和看成是在计息期末发生，称为“期末惯例法”。

　　【考点】现金流量和现金流量图

　　【环球网校题目来源】精讲班第20讲

　　23、若某笔银行贷款的年名义利率为i，按年.半年.季计息的年实际利率分别为

　　【考点】利息和利率

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第21题

　　24、某家庭预计在今后10年内的月收入为12000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，年存款利率为2%，年通货膨胀率为3%，该家庭有偿还能力的10年期按月等额还款的最大抵押贷款申请额是()万元

　　A.32.43

　　B.37.28

　　C.39.12

　　D.40.75

　　【答案】A

　　【解析】

　　【考点】资金等效值及其计算

　　【环球网校题目来源】模考班第6讲第99题

　　25、房地产投资项目的利润与利润分配表主要用于计算投资项目的()

　　A、动态盈利性指标

　　B、动态清偿性指标

　　C、静态盈利性指标

　　D、静态清偿性指标

　　【答案】C

　　【解析】利润与利润分配表反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额.所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算资本金利润率.资本金净利润率.总投资收益率等静态盈利性指标。

　　【考点】利润与利润分配表

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第22题

　　26、在同一个房地产投资方案中，资本金利润率(R)和资本金净利润率(r)是()

　　A、R>r

　　B、R

　　C、R=r

　　D、无法判断两者的大小

　　【答案】A

　　【解析】资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润(所得税后利润)或运期内年平均净利润(年平均所得税后利润)与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的净盈利能力。

　　【考点】静态盈利性指标及其计算

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第22题

　　27、某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素的敏感性系数分别为-1.8,2.6,和-1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到底的顺序是()

　　【答案】C

　　【解析】按照敏感性系数绝对值大小排序，绝对值越大越敏感。

　　【考点】房地产投资项目敏感性分析

　　【环球网校题目来源】考题预测班第28题

　　28、用净现值法对甲.乙.丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优.乙方案次优.丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是()

　　A、甲方案一定最优

　　B、乙方案一定最优

　　C、丙方案一定最差

　　D、甲乙丙都有可能是最优方案

　　【答案】D

　　【解析】净现值率：净现值与投资现值之比。因为投资现值为止，故都有可能为最优。

　　【考点】计算期相同的互斥方案比选

　　【环球网校题目来源】模考班第4讲第82题

　　29、房地产投资项目前期策划是对项目可行性研究的()

　　A、校验和验证

　　B、评估和评判

　　C、审核和审定

　　D、深化和调整

　　【答案】D

　　【解析】净现值率：净现值与投资现值之比。因为投资现值为止，故都有可能为最优。

　　【考点】房地产开发项目前期策划的概念

　　【环球网校题目来源】精讲班第27讲

　　30、结合房地产投资项目对房地产市场走势进行预判时，重点是研判该项目所处的市场前景及()

　　A、产业结构

　　B、区位价值

　　C、自然资源

　　D、人文景观

　　【答案】B

　　【解析】重点是对项目所处地段进行区位价值及市场前景的预期研判。

　　【考点】房地产市场预期发展研判

　　【环球网校题目来源】考题预测班第32题

　　31、在房地产开发项目的前期策划中，目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行()分析。

　　A、收入结构

　　B、年龄结构

　　C、职业差异

　　D、需求差异

　　【答案】D

　　【解析】目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行需求差异分析，这个过程实际上就是对目标市场再进行细分定位。

　　【考点】房地产开发项目目标客户的确定

　　【环球网校题目来源】模考班第3讲第30题

　　32、当房地产开发企业受到外部市场环境的威胁而企业内部状况又不好时，应选择的发展战略是()。

　　A、发展型战略

　　B、多元化战略

　　C、扭转型战略

　　D、防御性战略

　　【答案】D

　　【解析】

　　项目外部机会与威胁项目内部优势与劣势

　　【考点】房地产开发项目开发战略的选择

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第32题

　　33、在房地产项目开发建设的前期，房地产开发企业基本目标管理中控制的重点是()

　　A、质量

　　B、工期

　　C、成本

　　D、安全

　　【答案】C

　　【解析】

　　【考点】房地产开发项目管理目标和任务

　　【环球网校题目来源】考题预测班第34题

　　34、房地产开发项目成本控制的关键阶段是()阶段

　　A、工程招标

　　B、工程设计

　　C、合同管理

　　D、竣工验收

　　【答案】B

　　【解析】本题考查成本控制的原则。

　　【考点】房地产开发项目成本控制

　　【环球网校题目来源】考题预测班第34题

　　35、在房地产开发项目工程建设合同体系中，两个最主要的合同主体是房地产开发企业和()。

　　A、工程设计单位

　　B、工程监理单位

　　C、工程招投标代理机构

　　D、施工承包单位

　　【答案】D

　　【解析】房地产开发企业和施工承包单位是两个最主要的合同关系。

　　【考点】房地产开发项目合同概述

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第38题

　　36、房地产开发项目工程质量控制和验收中，对施工质量进行抽查复验的组织者是()

　　A、房地产开发企业

　　B、施工承包单位

　　C、工程设计单位

　　D、工程监理单位

　　【答案】A

　　【解析】本题考查房地产开发项目质量验收。见教材第180页。

　　【考点】房地产开发项目质量控制

　　【环球网校题目来源】强化班第12讲

　　37、房地产开发项目工程竣工扫尾阶段，竣工验收计划的编织者是()。.

　　A、施工承包单位

　　B、工程监理单位

　　C、房地产开发企业

　　D、政府质量监督管理部门

　　【答案】C

　　【解析】本题考查房地产竣工验收。见教材第182页。

　　【考点】房地产竣工验收

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第34题

　　38、房地产开发项目工程竣工报告的编制者是()。

　　A、房地产开发企业

　　B、施工承包单位

　　C、工程监理单位

　　D、工程设计单位

　　【答案】B

　　【解析】本题考查房地产竣工验收。见教材第183页。

　　【考点】房地产竣工验收

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第34题

　　39、关于房地产开发项目竣工决算的说法，正确的是()

　　A、竣工决算包括房地产开发项目开发建设全过程的全部实际费用

　　B、竣工决算仅包含各工程费和合同规定给施工承包单位的其他费用

　　C、竣工决算是施工承包单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据

　　D、竣工决算是竣工结算的一个重要组成部分。

　　【答案】A

　　【解析】竣工决算是指整个房地产开发项目建设工程全部完工并经验收以后，由房地产开发企业的实物数量和货币形式对房地产开发项目从立项到竣工验收.交付使用全过程中实际支付的全部建设费用.建设成果和财务状况进行的综合测算和分析。

　　【考点】房地产开发项目竣工结算和竣工决算

　　【环球网校题目来源】考题预测班第73题

　　40、通过房地产估价活动分析.测算和判断出的特定价值或价格及提供的相关专业意见，称为().

　　A、价值类型

　　B、价值时点

　　C、估价目的

　　D、估价结果

　　【答案】D

　　【解析】本题考查房地产估价的相关概念。见教材第187页。

　　【考点】房地产估价的概念

　　【环球网校题目来源】精讲班第33讲

　　41.在比较法估价中将可比实例的不正常成交价格处理为正常价格，这种对可比实例成交价格进行的处理，称为()。

　　A.建立比较基础

　　B.市场状况调整

　　C.交易情况修正

　　D.房地产状况调整

　　【答案】C

　　【解析】如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

　　【考点】对可比实例成交价格进行处理

　　【环球网校题目来源】考题预测班第42题

　　42.下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是()。

　　A.空置率估计偏高

　　B.租金增长估计保守

　　C.报酬率取值偏低

　　D.收益期限设定较短

　　【答案】C

　　【解析】本题考查收益法基本公式。

　　【考点】收益法基本公式

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第74题

　　43.某套住宅因其户型不好所造成的价值降低，属于()。

　　A.物质折旧

　　B.功能折旧

　　C.经济折旧

　　D.外部性折旧

　　【答案】B

　　【解析】本题考查成本法中的折旧类型。

　　【考点】建筑物折旧的求取

　　【环球网校题目来源】考题预测班第74题

　　44.建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去()

　　A.自然寿命

　　B.有效年龄

　　C.使用年限

　　D.实际年龄

　　【答案】B

　　【解析】建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

　　【考点】建筑物折旧的求取

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第42题

　　45.房地产估价报告的使用期限通常在估计报告中的()部分说明。

　　A.致估价委托人函

　　B.估计结果报告

　　C.注册房地产估价师声明

　　D.估价技术报告

　　【答案】A

　　【解析】本题考查房地产估价报告。

　　【考点】房地产估价报告的组成

　　【环球网校题目来源】考题预测班第45题

　　46.以“生产观念”为经营观念的房地产开发企业，其生产活动的特点和适应的市场是()。

　　A.以增加市场供给为生产经营中心，适应于买方市场

　　B.以满足客户需求为生产经营中心，适应于卖方市场

　　C.以增加产量为生产经营中心，适应于卖方市场

　　D.以提高产品产量为生产经营中心，适应于买方市场

　　【答案】C

　　【解析】

　　【考点】房地产开发经营观念

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第47题

　　47.房地产开发企业销售渠道决策应遵循经济性原则，即企业应评估不同销售渠道的()

　　A.机会成本

　　B.预计销售收入

　　C.预计投入产出

　　D.开发投资

　　【答案】C

　　【解析】本题考查房地产销售渠道选择的原则。

　　【考点】房地产销售渠道选择

　　【环球网校题目来源】模考班第3讲第47题

　　48.房地产开发企业的商品房销售采用公开代理销售模式，通常负责销售中心布置.广告促销等工作的单位是()

　　A.房地产开发企业

　　B.全部代理机构

　　C.资质最高的房地产代理机构

　　D.首家签约的房地产代理机构

　　【答案】A

　　【解析】本题考查代理合同管理。在独家代理的情况下，销售中心的布置.销售中心的保安.广告促销等可以委托代理机构完成，而在公开代理情况下，这些工作通常由房地产开发企业负责。

　　【考点】房地产销售代理合同管理

　　【环球网校题目来源】精讲班第40讲

　　49.单纯按照卖方意图定价的房地产定价方法是()。

　　A.理解价值定价法

　　B.随行就市定价法

　　C.目标利润定价法

　　D.追随领导企业定价法

　　【答案】C

　　【解析】成本导向定价是以房地产成本为中心，按照“成本+利润+税费=价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。成本导向定价法具体有成本加成定价法.目标利润定价法。

　　【考点】房地产定价的基本方法

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第47题

　　50.便于广告受众保存和查询.信息传递相对较快的房地产广告媒体是()

　　A.广播

　　B.电视

　　C.杂志

　　D.报纸

　　【答案】D

　　【解析】本题考查房地产广告媒体及其选择。

　　【考点】房地产广告

　　【环球网校题目来源】精讲班第42讲

　　51.房地产公共关系营销推广的直接作用不包括()

　　A.树立企业形象

　　B.扩大企业影响

　　C.提升楼盘销量

　　D.协调公共关系

　　【答案】C

　　【解析】本题考查公共关系推广的作用。

　　【考点】公共关系推广

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第48题

　　52.物业服务企业占用业主共有道路所增设的车位，属于()

　　A.业主委员会所有

　　B.业主共有

　　C.物业建设单位所有

　　D.物业服务企业所有

　　【答案】B

　　【解析】本题考查共有部分共有权的行使。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　【考点】共有部分共有权

　　【环球网校题目来源】考题预测班第52题

　　53.在物业管理服务中，不具备业主身份的是()

　　A.房屋所有权人

　　B.已购房但未办理房屋所有权登记的人

　　C.房租承租人

　　D.原房屋所有权人去世后的实际继承人

　　【答案】C

　　【解析】具备业主身份的情况有三种：①房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;②基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;③取得建筑物专有部分所有权的人。

　　【考点】业主的权利和义务

　　【环球网校题目来源】模考班第4讲第78题

　　54.某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席某次业主委员会会议的委员为7人，在该会议上通过一项决定的最低赞成票数应为()人。

　　A.4

　　B.5

　　C.6

　　D.7

　　【答案】C

　　【解析】业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，所做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　【考点】业主委员会

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第51题

　　55.住宅小区前期物业服务合同的签订时间是在()

　　A.住宅小区业主入住后

　　B.建设单位出售物业后

　　C.住宅小区业主入住前

　　D.建设单位出售物业前

　　【答案】D

　　【解析】

　　【考点】前期物业服务合同与物业服务合同的区别

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第54题

　　56.下列物业及设施设备的维修情形中，不可以启动住宅专项维修资金紧急使用程序的是()

　　A.消防设施故障

　　B.屋面渗漏

　　C.网络系统故障

　　D.电梯故障

　　【答案】C

　　【解析】发现危及房屋安全及人身财产安全的紧急情况包括：①电梯故障;②消防设施故障;③屋面.外墙渗漏;④二次供水水泵运行中断;⑤排水设施堵塞.爆裂;⑥楼体外立面存在脱落危险;⑦其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　【考点】住宅专项维修资金的使用

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第55题

　　57.下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是()

　　A.发行房地产股票

　　B.发行房地产债券

　　C.向银行申请贷款

　　D.向其他企业借款

　　【答案】C

　　【解析】直接金融：由金融市场将资金从供给方传导到需求方;

　　间接金融：由金融机构将资金从供给方传导到需求方(银行存款.贷款)。

　　【考点】房地产金融的职能

　　【环球网校题目来源】考题预测班第57题

　　58.下列贷款利率状况中，从借款人角度看宜选择长期固定利率贷款的是()

　　A.当前利率处于历史低位

　　B.当前利率处于历史高位

　　C.当前利率处于历史平均水平

　　D.未来利率变动不大

　　【答案】A

　　【解析】本题考查房地产贷款相关知识。

　　【考点】个人住房贷款的种类

　　【环球网校题目来源】真题2013年第58题

　　59.下列保障房地产抵押权的做法中，合法有效的是()

　　A.实际占有抵押房地产

　　B.扣押抵押房地产权属证书

　　C.办理房地产抵押登记

　　D.派人看守抵押房地产

　　【答案】C

　　【解析】本题考查房地产抵押。

　　【考点】房地产抵押贷款概述

　　【环球网校题目来源】考题预测班第58题

　　60.与商业性贷款比较，住房公积金贷款的优点是()

　　A.贷款额度大

　　B.放款速度快

　　C.贷款期限长

　　D.贷款利率低

　　【答案】D

　　【解析】本题考查住房公积金贷款。书中280页(1)第2句话原话。

　　【考点】个人住房贷款的种类

　　61.形成房地产供给的条件有(　)

　　A.房地产开发企业和拥有者愿意供给

　　B.房地产开发企业和拥有者有能力供给

　　C.消费者愿意和有能力购买

　　D.房地产市场需求的数量

　　E.房地产开发企业的数量

　　【答案】AB

　　【解析】房地产供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。

　　【考点】房地产供给

　　【环球网校题目来源】考点强化班第2讲

　　62.城市化进入平稳发展时期，相应的房地产发展情形有(　)

　　A.房地产开发向郊区扩展

　　B.房地产交易以新房为主

　　C.房地产交易以二手房为主

　　D.房地产市场以卖方市场为主

　　E.房地产业进入衰退阶段

　　【答案】AC

　　【解析】城市化进入减速平稳发展时期，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。

　　【考点】郊区化

　　【环球网校题目来源】考题预测班第5题

　　63.房地产征收和征用的共同点有( )

　　A.主体相同

　　B.都是强制性行为

　　C.适用对象相同

　　D.都要给予公平补偿

　　E.前提条件相同

　　【答案】BD

　　【解析】征收与征用的异同

　　【考点】征收与征用的异同

　　【环球网校题目来源】模考班第4讲第63题

　　64.下列导致国有建设用地使用权人改变的行为中，通常为无偿的有( )

　　A.出让

　　B.划拨

　　C.赠与

　　D.继承

　　E.互换

　　【答案】CD

　　【解析】本题考查建设用地使用权转让方式。

　　【考点】建设用地使用权转让方式

　　【环球网校题目来源】考题预测班第13题

　　65.某宗非经营性用地出让公告发布后，如果只有两个意向用地者，则取得该建设用地使用权的可能方式有( )

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.挂牌

　　D.协议

　　E.租赁

　　【答案】CD

　　【解析】本题考查国有建设用地使用权出让的方式。

　　【考点】国有建设用地使用权出让的方式和特征。

　　【环球网校题目来源】强化班第4讲

　　66.房地产市场调研应遵循的原则有( )

　　A.主观性和假设性原则

　　B.真实性和可靠性原则

　　C.全面性和关联性原则

　　D.发散性和推导性原则

　　E.时效性和经济性原则

　　【答案】BCE

　　【解析】房地产市场调研的原则：(1)真实性和可靠性原则 ;(2)全面性和关联性原则;(3)时效性和经济性原则

　　【考点】房地产市场调研的原则

　　【环球网校题目来源】考题预测班第20题

　　67.下列房地产市场调研问卷的备选答案类型中，属于开放式问题的有( )

　　A.多项选择法

　　B.一对一比较法

　　C.自由回答法

　　D.回忆法

　　E.故事构筑法

　　【答案】CDE

　　【解析】本题考查房地产市场调研问卷中的问题设计。

　　【考点】房地产市场调研问卷中的问题设计

　　【环球网校题目来源】强化班第6讲

　　68.下列房地产开发费用中，属于前期费用的有( )

　　A.规划设计费

　　B.三通一平费

　　C.土建工程付费

　　D.可行性研究性

　　E.安装工程费

　　【答案】ABD

　　【解析】勘察设计和前期工程费：包括可行性研究.工程勘察.规划设计.施工场地“三通一平” 等费用。

　　【考点】出售型房地产开发项目的现金流量

　　【环球网校题目来源】考题预测班第24题

　　69.下列房地产投资项目经济评价指标中，属于清偿能力指标的有( )

　　A.投资回收期

　　B.投资收益率

　　C.财务内部收益率

　　D.利息备付率

　　E.偿债备付率

　　【答案】DE

　　【解析】

　　【考点】清偿能力指标

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第26题

　　70.对住宅小区出入口规划设计应满足( )等基本功能的要求。

　　A.交流场所功能

　　B.交通功能

　　C.文化象征功能

　　D.防御功能

　　E.标志功能

　　【答案】BDE

　　【解析】住宅小区出入口的基本功能主要有交通功能.防御功能和标志功能，其衍生功能主要有交流场所功能.过渡空间功能和文化象征功能。

　　【考点】房地产开发项目的道路交通规划

　　【环球网校题目来源】模考班第4讲第73题

　　71.在住宅小区开发项目的前期策划中，环境设计策划的主要内容有( )

　　A.建筑风格的确定

　　B.小区环境设计要素界定

　　C.绿地环境的设计

　　D.环境小品设计

　　E.建筑物外立面色彩设计

　　【答案】BCD

　　【解析】环境策划的主要内容包括：一是小区环境设计要素的界定。从景观的意义上看，环境设计要素可以分为硬景观要素和软景观要素。二是绿地环境的设计。三是环境小品设计。四是景观节点设计。

　　【考点】房地产有形产品定位的主要内容

　　【环球网校题目来源】考题预测班第71题

　　72.按照开发方式划分，房地产开发项目的类型有( )

　　A.单独开发

　　B.合作开发

　　C.联合开发

　　D.成片开发

　　E.新区开发

　　【答案】ABC

　　【解析】按照开发项目的开发方式，可分为单独开发的房地产项目.合作开发的房地产项目.联合开发的房地产项目和定向开发的房地产项目。

　　【考点】房地产开发项目的特点和种类

　　【环球网校题目来源】考题预测班第34题

　　73.房地产开发项目成本目标的类型按阶段分为( )

　　A.投资估算目标

　　B.设计概算目标

　　C.施工图预算目标

　　D.竣工决算目标

　　E.工程承包合同价目标

　　【答案】ABCE

　　【解析】本题考查房地产开发项目成本控制的原则。见教材第177页。

　　【考点】房地产开发项目成本控制的原则

　　74.房地产最高最佳利用应同时满足的条件有( )

　　A.法律上允许

　　B.建筑高度最高

　　C.建筑设备最先进

　　D.技术上可能

　　E.财务上可行

　　【答案】ADE

　　【解析】最高最佳利用是指房地产在法律上允许.技术上可能.财务上可行并使价值最大的合理.可能的利用，包括最佳的用途.规模和档次等。

　　【考点】房地产估价的原则

　　【环球网校题目来源】真题2013第41题

　　75.影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有(　)

　　A.租金水平

　　B.空置率

　　C.使用寿命

　　D.收益年限

　　E.维修费用

　　【答案】ABDE

　　【解析】净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用

　　【考点】净收益的计算

　　【环球网校题目来源】考题预测班第86题

　　76.房地产开发企业以预期投资收益率作为项目定价目标时，该收益率由( )组合而成。

　　A.安全收益率

　　B.边际收益率

　　C.风险报酬率

　　D.资产负债率

　　E.通货膨胀率

　　【答案】ACE

　　【解析】本题考查房地产定价目标。见教材第223页。

　　【考点】房地产定价目标

　　【环球网校题目来源】真题2014年第77题

　　77.房地产开发企业制定市场营销方案时，对促销方式.时间等做出具体安排前应完成的工作有( )

　　A.营销策划

　　B.营销方案论证

　　C.开发项目和地块分析

　　D.目标客户需求特征描述

　　E.营销方案审批

　　【答案】CD

　　【解析】房地产市场营销方案制定的一般步骤为：

　　(1)开发项目及地块分析和描述。

　　(2)重点目标顾客需求描述。

　　(3)营销组合方案的具体安排和细化。

　　(4)形成营销方案(初稿)。

　　(5)营销方案(初稿)讨论.修改和报批。

　　(6)营销方案审批.发布。

　　【考点】房地产市场营销方案制定的步骤

　　【环球网校题目来源】精讲班第42讲

　　78.物业管理招投标的原则有( )原则

　　A.公开

　　B.低价者中标

　　C.公平

　　D.诚实信用

　　E.公正

　　【答案】ACDE

　　【解析】物业管理招标投标的原则是公开原则.公平原则.公正原则.诚实信用原则。

　　【考点】物业管理招标投标的原则

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第51题

　　79.下列房屋中，应由建设单位交纳物业服务费的有( )

　　A.已竣工尚未出售的房屋

　　B.买受人出租的房屋

　　C.已竣工尚未交付的房屋

　　D.物业服务用房

　　E.建设单位自用的房屋

　　【答案】ACE

　　【解析】已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　【考点】物业服务费的缴纳和督促

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第56题

　　80.下列住房信贷政策措施中，有利于促进住房消费的有( )

　　A.降低最低首付款比例

　　B.降低最高贷款额度

　　C.扩大贷款利率上浮幅度

　　D.提高最高收入还贷比

　　E.缩短最长贷款期限

　　【答案】AD

　　【解析】本题考查住房贷款相关知识。

　　【考点】个人住房贷款的相关术语

　　【环球网校题目来源】考题预测班第60题

　　三.案例分析题(共20题，每题2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　(一)

　　某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年.贷款年利率为6%.按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。

　　81.该家庭在贷款期限前5年抵押贷款的月还款额为()元。

　　A.6217.15 B.8357.29

　　C.8490.53 D.8881.62

　　【答案】A

　　【解析】P=8000×100×70%=56万元，i=6%÷12=0.005

　　根据“万用公式”推导或直接用公式

　　【考点】个人住房贷款中的有关计算

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第100题

　　82.该家庭从第6年开始的抵押贷款月还款额为()元。

　　A.2350.59 B.4490.37

　　C.4623.97 D.5015.06

　　【答案】A

　　【解析】先求偿还5年后的贷款余额

　　根据“万用公式”

　　偿还20万元后，第六年初的贷款余额为321585.57-200000=121585.57元，再根据“万用公式”推导或直接运用公式：

　　【考点】个人住房贷款中的有关计算

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第100题

　　83.该家庭向银行申请的个人住房抵押贷款属于()

　　A.住房公积金贷款 B.商业性贷款

　　C.组合贷款 D.房地产开发贷款

　　【答案】B

　　【解析】本题考查贷款种类，向银行申请的为商业贷款。

　　【考点】个人住房贷款的种类

　　【环球网校题目来源】真题2014年第97题

　　84.该家庭的购房需求不属于()。

　　A.投资需求 B.投机需求

　　C.刚性需求 D.潜在需求

　　【答案】ABD

　　【解析】购买住宅用于自住，可以判断属于刚性需求。

　　【考点】房地产开发项目目标客户的置业需求特征分析

　　【环球网校题目来源】模考班第1讲第29题

　　(二)

　　某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2.5，已正常开发建设16个月。同一区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22个月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。

　　85.该商品住宅在建工程的后续建设期为()个月。

　　A.6 B.8

　　C.16 D.22

　　【答案】A

　　【解析】22-16=6

　　【考点】假设开发法的基本公式

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第89题

　　86.该房地产开发项目开发完成后的价值为()亿元。

　　A.1.2 B.2.0

　　C.3.0 D.3.2

　　【答案】C

　　【解析】15000×2.5×8000=3亿元

　　【考点】假设开发法的基本公式

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲

　　87.按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括()

　　A.土地取得成本 B.续建成本

　　C.销售税费 D.取得该在建工程的税费

　　【答案】BCD

　　【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

　　待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润—取得待开发房地产的税费

　　【考点】假设开发法的基本公式

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第91题

　　88.该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去()

　　A.征地拆迁费用 B.已投入的开发建设费用

　　C.商品住宅建筑安装工程费 D.后续开发的必要支出及应得利润

　　【答案】D

　　【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

　　【考点】假设开发法的基本公式

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第92题

　　(三)

　　某商品住宅项目可销售量为1900套，同类项目的市场均价为10200元/平方米，考虑目前市场情况，房地产开发企业最终确定该项目销售均价为9980元/平方米(含增值税及附加)，并且确定其中10套的售价为6800元/平方米作为该项目起价。营销方案的内容还包括：一次性付款的，售价优惠3%;分期付款(房款分三期支付，第一期达到预售条件支付30%，第二期主体验收支付50%，第三期交房时支付20%)的，价格不优惠。试行一个月后，若销售业绩不佳，将分期付款方式调整为第一期达到预售条件支付30%，第二期主体验收2个月内支付40%，第三期交房时支付30%。

　　89.该项目采用的定价方法为()

　　A.成本加成定价法 B.竞争导向定价法

　　C.目标利润定价法 D.需求导向定价法

　　【答案】B

　　【解析】本题考查定价方法。

　　【考点】房地产定价的基本方法

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第46题

　　90.该项目采用的价格策略为()

　　A.特价品定价策略 B.尾数定价策略

　　C.整数定价策略 D.现金折扣策略

　　【答案】BD

　　【解析】本题考查定价策略。

　　【考点】房地产定价策略

　　【环球网校题目来源】模考班第5讲第45题

　　91.该项目增值税采用简易计税方法，增值税率为5%，综合附加为增值税的12%，按照销售均价9980元/平方米计算，每平方米应纳增值税及附加为()元。

　　A.475.24

　　B.529.24

　　C.532.27

　　D.558.88

　　【答案】B

　　【解析】9980/【1+5%*(1+12%)】*5%*(1+12%)=529.24

　　92.在销售业绩不佳时进行的价格调整策略中，价格调整方式为()

　　A.调整差价系数

　　B.调整付款时段

　　C.调整付款比例

　　D.调整价格基数

　　【答案】BC

　　【考点】房地产价格调整策略

　　【环球网校题目来源】考点强化班第17讲考点九

　　(四)

　　2016年6月1日，某普通商品住宅小区的业主依法申请成立业主大会，并组成了首次业主大会会议筹备组，该筹备组的成员共有9人。筹备组成立后，开始进行召开首次业主大会的相关筹备工作。

　　93.该筹备组的成员应包括()

　　A.建设单位代表

　　B.物业服务企业代表

　　C.街道办事处代表

　　D.业主代表

　　【答案】ACD

　　【解析】筹备组由业主代表.建设单位代表.街道办事处.乡镇人民政府代表和居委会代表组成，成员总数应为单数，业主代表不低于一半。

　　【考点】业主大会

　　【环球网校题目来源】考题预测班第54题

　　94.该筹备组的组长应为()

　　A.建设单位代表

　　B.物业服务企业代表

　　C.街道办事处代表

　　D.业主代表

　　【答案】C

　　【解析】筹备组组长由街道办事处.乡镇人民政府代表担任。

　　【考点】业主大会

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第94题

　　95.该筹备组中业主代表至少为()人。

　　A.2 B.3 C.4 D.5

　　【答案】D

　　【解析】筹备组由业主代表.建设单位代表.街道办事处.乡镇人民政府代表和居委会代表组成，成员总数应为单数，业主代表不低于一半。

　　【考点】业主大会

　　【环球网校题目来源】考题预测班第54题

　　96.首次业主大会会议应于()前召开。

　　A.2016年7月1日

　　B.2016年8月30日

　　C.2016年9月28日

　　D.2016年10月28日

　　【答案】B

　　【解析】业主大会会议筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　【考点】业主大会

　　【环球网校题目来源】模考班第2讲第95题

　　(五)

　　李某购买一套总价为100万元的住房。如果选择贷款，则最低首付比例为30%，住房公积金贷款的最高额度为50万元，住房公积金贷款的年利率为4.5%，商业性贷款的年利率为6.5%，贷款期限为10年。

　　97.李某购买该套住房的价款可以()

　　A.全部为自有资金

　　B.全部为住房公积金贷款

　　C.全部为商业性贷款

　　D.为自有资金加组合贷款

　　【答案】AD

　　【解析】B选项，公积金贷款额度最高为50万元，不能全部为公积金贷款。C选项，不能全部商业贷，还需要加上自由资金首付款的。

　　【考点】 个人住房贷款的种类

　　【环球网校题目来源】模考班第6讲案例五和2014年真题第97题

　　98.关于李某购买该套住房贷款金额的说法，正确的为()

　　A.最多可贷款70万元

　　B.至少应贷款30万元

　　C.住房公积金贷款最多50万元

　　D.商业性贷款最少20万元

　　【答案】AC

　　【考点】 个人住房贷款的种类

　　【环球网校题目来源】模考班第6讲第97题

　　99.关于李某选择利息最少的贷款方案的说法，正确的为()

　　A.先用足公积金贷款

　　B.先选择商业性贷款

　　C.公积金贷款和商业性贷款各半

　　D.公积金贷款占60%，商业性贷款占40%

　　【答案】A

　　【考点】 个人住房贷款的种类

　　【环球网校题目来源】模考班第6讲第98题

　　100.若李某首付款40万元，余款采用贷款，并按月等额本息还款，则李某的月还款额最少为()元。

　　A.1135.48 B.4046.44

　　C.5158.92 D.6317.40

　　【答案】D

　　【解析】打款金额为100-40=60万，申请公积金贷款50万元，商业贷款10万元，根据公式计算，公积金月还款额为5181.92元，商业贷款月还款额为1135.48元，月还款额总计为6317.40元。

　　【考点】 个人住房贷款中的有关计算

　　【环球网校题目来源】模考班第6讲第99题

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