2012年经济师考试《中级房地产》真题及答案（完整版）

一.单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1.某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是( )。

A.大位置 B.小位置

C.微位置 D.地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。"例如：90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。"

2.我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与( )区位有关。

A.天文 B.自然

C.经济 D.交通

【答案】B

【解析】自然地理区位：是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。

3.关于中心地理论的说法，正确的是( )。

A.商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程

B.需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平

C.中心地职能以前商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动

D.克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者部是社会人

【答案】C

【解析】中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。主要以商业、服务业为主，不包括制造业方面的活动。

4.房地产价格与房地产( )负相关。

A.需求 B.供给

C.开发成本 D.价值

【答案】B

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

5.级差地租Ⅱ是指( )。

A.在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

B.等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租

D.使用土地所获得的超额报酬或收益

【答案】A

【解析】级差地租是指不同土地或同-土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上

连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

6.征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使( )的行为。

A.所有权 B.行政权

C.使用权 D.占有权

【答案】B

【解析】征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

7.关于公共利益的说法，正确的是( )。

A.公共利益与政府利益是一致的 B.公共利益小于政府利益

C.公共利益不同于政府利益 D.公共利益的主体是政府

【答案】C

【解析】公共利益的特点 (1)公共利益是客观的。(2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不确定的。利益内容的不确定性和受益对象的不确定性。(4)公共利益不同于国家利益或政府利益。

8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归( )所有。

A.农民个人 B.剩余劳动力安置单位

C.地上附着物所有人 D.农村集体经济组织

【答案】D

【解析】征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位。

9.国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于( )日。

A.30 B.60

C.90 D.120

【答案】A

【解析】征求意见及修改：国有土地上房屋征收补偿方案求意见期限不得少于30日。

10.关于建设用地管理原则的说法，错误的是( )。

A.节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率

B.强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用

C.实行建设用地有偿使用

D.经济效益优先

【答案】D

【解析】建设用地管理的原则。①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则;②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则;③实行建设用地有偿使用的原则④社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。

11.关于国有建设用地使用权出让特征的说法，错误的是( )。

A.建设用地使用权出让是一种国家垄断行为

B.建设用地使用权是有一定使用期限的

C.建设用地使用权出让是有偿的

D.建设用地使用权不可以分别设立

【答案】D

【解析】国有建设用地使用权出让的特征。(1)建设用地使用权出让是一种国家垄断行为。

(2)建设用地使用权出让是有一定使用年限的。(3)建设用地使用权出让是有偿的。(4)建设用地使用权可分别设立。 (5)建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的

12.国有建设用地使用权转让方式不包括( )。

A.出售 B.交换

C.赠与 D.出租

【答案】D

【解析】建设用地使用权转让的形式有出售、交换和赠与三种。

13.以出让方式取得的房地产开发用地，满( )年未动工开发的，政府无偿收回建设用地使用权。

A.0.5 B.1

C.2 D.3

【答案】C

14.集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是( )。

A.宅基地面积少于规定的限额标准的 B.团结婚等原因，确需建新房分户的

C.将原有住房租借给他人使用的 D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的

【答案】C

【解析】集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。②因结婚等原因，确需建新房分户的。③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。⑤县级以上人民政府规定的其他条件。但农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

15.房地产市场需求由购买者、购买欲望和( )组成。

A.购买时间 B.购买地点

C.购买产品 D.购买能力

【答案】D

【解析】房地产市场需求由购买者、购买欲望和购买能力组成。

16.在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的( )。

A.性质 B.现状特征

C.原因 D.发展趋势

【答案】C

【解析】因果性调研主要找出事情的原因和结果。

17.在房地产市场调研中，与定量调研相比，定性调研采用的数据分析方法属于 ( )。

A.线性回归法 B.统计方法

C.算术平均方法 D.非统计方法

【答案】D

【解析】定性调研采用的数据分析方法属于非统计方法，定量调研属于统计方法。

18.房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是( )。

A.调研方法 B.调研内容

C.调研信息 D.预测信息

【答案】D

【解析】房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是预测信息。

19.房地产市场调研报告的核心部分是( )。

A.调研成果 B.调研方法

C.调研条件 D.调研依据

【答案】A

【解析】房地产市场调研报告的核心部分是调研成果。正文是调研报告的主要部分，分导言、调研方法、调研成果、限制条件、结论和建议。

20.为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状况，房地产市场细分应选择( )为主要依据。

A.家庭结构 B.年龄构成

C.收入水平 D.文化程度

【答案】C

【解析】随着人们收入水平的提高，住宅需求从生产型向发展型乃至享受型发展。

21.某房地产开发企业根据自身实力，对其开发的房地产项目采用了与较强的竞争对手正面竞争的市场定位策略。该市场定位策略是( )。

A.避强定位第略 B.迎头定位策略

C.创新定位策略 D.差异定位策略

【答案】B

【解析】市场定位策略包括避强定位、迎头定位、创新定位。

22.某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己的项目进行了产品定位。该产品定位策略是( )。

A.属性定位策略 B.性能定位策略

C.独立定位策略 D.竞争对手定位策略

【答案】D

【解析】产品定位策略包括属性、利益定位策略;价格、性能定位策略;目标客户需求定位策略;竞争对手定位策略;复合定位策略。

23.房地产开发项目决策策划报告的主要任务之一是( )。

A.构建项目管理和组织模式 B.回答建设什么、为什么建设的问题

C.设计项目合同结构 D.解决谁来建设、怎么建设的问题

【答案】B

【解析】开发项目决策策划报告在项目决策阶段进行，主要任务是提出构想、进行项目定义和定位，回答建设什么、为什么要建设的问题。

24.同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了地产投资具有( )的特点。

A.投资品种多样性 B.投资价值附加性

C.投资区域差异性 D.投资收益个别性

【答案】D

【解析】投资者不同，效益不同，这是投资收益个别性特点。

25.贷款年利率相同，甲按月计息乙接季计息、丙拄半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是( )。

A.丙、乙、甲 B.乙、丙、甲

C.甲、乙、丙 D.甲、丙、乙

【答案】C

n【解析】名义利率r与实际利率i的换算公式为：i=(1+r/n)-1，一年内计息期数越多，实际利率越大。

26.下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是( )

A.供水系统工程费 B.绿化建设费

C.公寓的建安工程费 D.托儿所的建设费

【答案】D

【解析】公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

27.从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是( )。

A.出售型房地产开发投资 B.经营型房地产开发投资

C.购买型房地产置业投资 D.租赁型房地产置业投资

【答案】A

【解析】出售型房地产开发投资只有建设期而没有生产经营期。

28.在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于( )。

A.购置土地 B.归还贷款

C.发放福利 D.增加资本金

【答案】B

【解析】房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，按照下列顺序分配：①弥补企业以前年度的亏损。②提取法定盈余公积金和公益金。③向投资者分配利润，即表中的"应付利润"。考虑了这三项因素之后，余额即为表中的"未分配利润"。在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。

29.某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为( )万元。

A.5.00 B.10.80

C.12.00 D.54.55

【答案】B

【解析】已知年值A=60万元，N=20年，i=10% 求现值P后减去初始投资500万元等于10.8

nn万元。P=A[(1+i)-1]/[i(1+i)]=510.8万元，510.8-500=10.8万元。

30.房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至( )等于零止的年?。

A.净现金流量 B.累计净现金流量

C.现金流入减去现金流出 D.累计净现值

【答案】D

【解析】动态投资回收期(Pb)：自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。

31.在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是( )。

A.楼面地价随容积率的增高而降低

B.容积率随楼面地价的增高而升高

C.楼面地价不受容积率变化的影响

D.容积率间接地受到楼面地价变化的影响

【答案】A

【解析】在土地总价一定的情况下，容积率越大，楼面地价越小。

32.下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是( )。

A.BEP(Q)= CF/(P-V-T) B.BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

C.BEP(P)= CF /Q+ V+T D.BEP(V)=P-T- CF/Q

【答案】C

【解析】A.用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q)= CF/(P-V-T);B.用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B)=P×CF /(P-V-T); C.用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)= CF /Q+ V+T;D.用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V)=P-T- CF/Q。

33.若投资资金是强制约束条件.在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是 ( )。

A.净现值比较法 B.净将来值比较法

C.净年值比较法 D.净现值率比较法

【答案】D

【解析】净现值率=净现值与投资现值之比。在投资资金受到强制约束情况下，采用净现值率。

34.在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的( )。

A.设计单位 B.建设单位

C.监理单位 D.施工单位

【答案】B

【解析】在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的建设单位。

35.下列房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，不属于施工图设计阶段的是()

A.组织厂家提供设备技术资料 B.办理施工图设计文件审查

C.协调落实水、电等外部接入系统 D.组织优化设计

【答案】C

【解析】协调落实水、电等外部接入系统不属于施工图设计阶段房地产开发项目工程设计管理的工作内容。

36.关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是( )。

A.招标人可以要求投标人提交投标担保

B.投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式

C.投标保证金一股不得低于投标总价的2%

D.投标保证金最高不得超过50万元

【答案】C

【解析】投标担保可以采用投标函或投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。

37.评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过( )名。

A.2 B.3

C.4 D.5

【答案】B

【解析】向招标人推荐的合格中标候选人不超过3名。

38.与诉讼相比，房地产开发项臼合同争议的调解方式不具有( )的特点。

A.国家强制保证 B.能较经济地解决纠纷

C.能较及时地解决纠纷 D.利于消除合同当事人的对立情绪

【答案】A

【解析】调解具有的优点，能较经济、及时地解决纠纷，有利于消除合同当事人的对立情绪，维护双方的长期合作关系，不具有国家强制保证。

39.关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是( )。

A.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

B.检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

C.分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收

D.单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收

【答案】D

【解析】单位工程由施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告;再由建设单位(项目负责人)组织施工(含分包单位)、设计、监理(项目)负责人进行验收。验收合格后，建设单位在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。

40.制订房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销( )的工作内容

A.分析 B.策划

C.计划实施 D.计划控制

【答案】B

【解析】制订房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销策划的工作内容

41.房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产营销( )策略的内容。

A.公共关系 B.促销

C.销售渠道 D.价格

【答案】C

【解析】房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产营销销售渠道策略的内容。

42.房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够( )，

A.节省企业营销费用 B.稳定销售价格

C.减少协调工作量 D.发挥营销专业优势

【答案】D

【解析】间接营销渠道优点：①有利于发挥销售专业特长。②有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。

43.房地产开发企业委托两家以上房地产经纪机构共同代理销售其开发的商品房地产，经纪机构之间的协调工作一般由( )负责。

A.房地产开发企业 B.地方房地产经纪行业组织

C.资信最好的一家房地产经纪机构 D.资质等级最高的一家房地产经纪机构

【答案】A

【解析】共同代理，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调工作量较大，佣金结算也相对复杂。

44.下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是( )。

A.豪华精装住宅 B.普通商品住宅

C.花园洋房 D.别墅

【答案】B

【解析】普通商品住宅降低价格对增加销售量有较大作用。

45.某套商品住宅的建筑面积为100㎡，套内建筑面积为80 ㎡，建筑面积下的单价5000元/㎡.套内建筑面积的单价为( )元/㎡。

A.4000 B.5000

C.5500 D.6250

【答案】D

【解析】建筑面积下的单价X建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积，5000×100=80×套内建筑面积下的单价，套内建筑面积下的单价=6250。

46.在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去( )。

A.房地产价格 B.建筑物开发成本

C.土地价值 D.建筑物市场价值

【答案】D

【解析】建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价格

47.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为l20m'，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.81.00% B.84.00%

C.84.17% D.84.80%

【答案】B

【解析】重置价格=600X120=72000元，8年折旧=8X1440=11520元，建筑物现值=72000 -11520=60480元，建筑物的成新率=建筑物现值/重置价格=60480/72000=0.84=84%

48.房地产估价的收益法主要是根据房地产( )求取房地产的价值.

A.过去的经济效益 B.当前的收益水平

C.未来的总收入 D.未来的净收益

【答案】D

【解析】房地产估价的收益法主要是根据房地产未来的净收益求取房地产的价值.

49.某旧住房因投有独立的卫生间所造成的价值损失，属于( )。

A.物质折日 B.功能折旧

C.经济折日 D.外部性折旧

【答案】B

【解析】功能折旧也称无形损耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，消费观念改变，建筑技术进步，出现更好的建筑物等。

50.下列物业管理事项中，不属于业主权利的是( )。

A.提议召开业主大会会议 B.交纳物业服务费用

C.选举业主委员会成员 D.监督专项维修资金的管理和使用

【答案】B

【解析】交纳物业服务费用属于业主义务。

51.物业建设单位制定临时管理规约的时间是在( )。

A.物业销售之前 B.物业竣工之前

C.物业交付之前 D.物业综合验收之前

【答案】A

【解析】临时管理规约：是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。

52.负责物业服务企业资质管理的部门是( )。

A.街道办事处 B.居民委员会

C.工商行政主管部门 D.房地产行政主管部门

【答案】D

【解析】物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发和管理;省级政府负责二级;直辖市政府房地产部门负责二级和三级;设区的市级政府房地产主管部门负责三级。

53.下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是()

A.新开发的写字楼项目 B.新开发的住宅项目

C.新开发的酒店项目 D.新开发的大型商场项目

【答案】B

【解析】必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。

54.下列物业服务活动发生的费用，不得计入物业服务成本的是( )。

A.小区内的绿化养护费用 B.小区内的清洁卫生费用

C.小区保安人员的工资 D.小区内共用电梯的大修理费用

【答案】D

【解析】物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。

55.当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的( )时，应当及时续交。

A.10% B.20%

C.30% D.50%

【答案】C

【解析】业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应当及时续交。

56.某房地产的抵押价值为50万元、抵押率为30%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用等额本金还款方式按月还款，第18个月的还款额为( )元。

A.1250 B.1894

C.2917 D.4419

【答案】B

【解析】at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=1894，P=50×30%=15万=150000元 n=10×12=120月，t=18，i=6%÷12=0.005

57.某宗政府储备土地的市场评估价值为5000万元，应上缴政府的土地出让收益为 1500万元，土地开发费用为1000万元。该储备土地设定抵押权时的抵押价值为 ( )万元。

A.l500 B.3500

C.4000 D.5000

【答案】B

【解析】5000-1500=3500万元

58.个人住房组合贷款是指由( )形成的特定贷款组合。

A.等额本息贷款和等额本金贷款 B.一手房贷款和二手房贷款

C.固定利率贷款和浮动利率贷款 D.住房公积金贷款和商业性带贷款

【答案】D

【解析】个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和商业性带贷款形成的特定贷款组合。

59.关于房地产保险的说法，错误的是( )。

A.保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费

B.损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额

C.保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失

D.危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内

【答案】B

【解析】赔偿金额不可以高于保险金额。房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：(1)以实际损失为限。(2)以保险金额为限。(3)以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。被保险人在索赔时，对遭受损失的房屋财产要具有保险利益，保险人支付的赔偿金额以被保险人对该房屋财产具有的保险利益为限。被保险房屋发生保险事故是由"第三者"而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔 偿，然后代表被保险人向"第三者"行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括交纳保险费、救护有险情的房屋，以及发生意外事故时，向保险人报告等。被保险房屋发生事故而遭受损失时，经鉴定，保险人应予以赔偿，其范围包括实际损失和施救费用等。

60.我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和( )的责任。

A.房地产责任保险 B.信贷保证保险

C.财产损失保险 D.人寿保险

【答案】B

【解析】综合保险：是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。我国消费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险责任。

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分)

61.影响房地产需求量的因素主要有( )。

A.房地产的价格水平 B.房地产开发的技术水平

C.消费者的收入水平 D.消费者的偏好

E.房地产开发商对未来的预期

【答案】ACD

【解析】决定房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平。②消费者的收入水平。③消费者的偏好。④相关物品的价格水平。⑤消费者对未来的预期。

62.城市化进程中的各种量变和质变会引起( )变化。

A.城市体系属性 B.城市形态

C.城市生态 D.城市居民生活方式

E.城市人口性别

【答案】ABCD

【解析】城市化引起的变化:(1)城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化。(2)城市化引起城市形态的变化。(3)城市化引起城市生态的转变。(4)城市化引起城市性态的改变。城市性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念以及行为的模式。

63.征收和征用的共同之处有( )。

A.都不必得到财产所有权人的同意 B.都必须得到财产所有权人的同意

C.都应给予公平补偿 D.都可以不给予补偿

E.两者的前提条件相同

【答案】AC

【解析】征收与征用的异同。征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产。两者的共同点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性，即都应给予补偿。征收与征用的主要区别： (1)前提条件不同。征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。(2)适用对象不同。征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。(3)所有权转移不同。征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返还财产。(4)补偿有所不同。任何征收都要给予补偿，征用的补偿，只是规定应当给予补偿。

64.下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有( )。

A.军事演习场 B.公交站场

C.民用加油站 D.劳教所

E.经营性养老院

【答案】ABD

【解析】国有建设用地使用权划拨的范围。1.国家机关用地和军事用地;2.城市基础设施用地和公益事业用地;3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;4.法律、行政法规规定的其他用地。 一般指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

65.关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有( )。

A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务

C.由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务

D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿的义务

E.租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附属品

【答案】ADE

【解析】妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。

66.在房地产市场预测方法中，老师意见法的优点有( )。

A.集思广益 B.避免偏见

C.修正自己判断 D.步骤简单

E.易受他人意见影响

【答案】ABC

【解析】老师意见法有以下优点：①能发挥各位老师的作用，集思广益，准确度高;②采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士的意见对其他人士的影响;③有利于各位老师根据其他老师的意见修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执己见。

67.房地产市场预测的一般步骤包括( )等。

A.确定预测对象和预测目的 B.制定预测方案

C.搜集和分析有关资料 D.选择预测方法和预测模型

E.提出城市总体规划方案

【答案】ABCD

【解析】房地产市场预测的步骤。(1)确定预测对象和预测目的。(2)制定预测方案。包括具体内容、人员、分工、资料搜集办法、地点、时间安排等。(3)搜集和分析有关资料。(4)选择预测方法和预测模型。(5)进行预测。即根据选择的预测方法和预测模型，进行预测计算。(6)评价修正预测结果。(7)撰写预测报告。

68.规划设计条件对房地产产品定位的限制包括( )。

A.容积率 B.单位投资额

C.建筑高度 D.建筑问距

E.车库数量比率

【答案】ACDE

【解析】规划条件方面的限制：容积率、建筑面积密度、绿化率、限高、车库数量比率限制、环境配套限制、户型限制、单套面积限制、单幢建筑规划布置限制。

69.房地产开发项目主题策划包括( )。

A.项目品牌名称设计 B.规划方案设计

C.项目景观设计 D.售楼中心形象设计

E.项目导示系统设计

【答案】ADE

【解析】项目主题策划包括：项目品牌名称设计、项目VI系统设计、工地现场形象设计、售楼中心形象设计、项目导示系统设计。

70.下列房地产开发项目的税费中，属于销售税费的有( )。

A.人防工程费 B.用电权费

C.营业税 D.城市维护建设税

E.教育费附加

【答案】CDE

【解析】销售税费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

71.在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为( )。

A.预付账款 B.流动负债

C.资本公积 D.建设投资借款

E.流动资金借款

【答案】BDE

【解析】在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为流动负债、短期贷款、应付账款、预收账款、建设投资借款、流动资金借款。归纳为流动负债、建设投资借款和流动资金借款。

72.房地产投资项目风险识别的主要工作有( )。

A.测算风险概率 B.感知风险

C.估计风险损失 D.分析风险

E.制定风险应对策略

【答案】BD

【解析】风险识别包含感知风险和分析风险两个环节。

73.房地产开发项目的全寿命周期包括( )等阶段。

A.项目前期策划 B.规划设计

C.物业管理 D.施工实施

E.使用

【答案】ABDE

【解析】一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括项目前期策划、规划设计、施工实施和使用四个阶段。

74.工程设计阶段，房地产开发项目投资控制的方法有( )。

A.制订奖惩措施 B.执行标准设计

C.应用价值工程 D.推行限额设计

E.控制工程变更

【答案】BCD

【解析】在工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计。

75.以商品房市场状况和消费者需求为基础的商品房定价方法有( )。

A.成本导向定价法 B.竞争导向定价法

C.需求导向定价法 D.比较定价法

E.目标利润定价法

【答案】BCD

【解析】以商品房市场状况定价属竞争导向定价法、比较定价法。以消费者需求定价属需求导向定价法。

76.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。

A.选取的报酬率偏低 B.预测的未来净收益偏大

C.估计的收益年限偏短 D.估计的运营费用偏大

E.计算使用的空置率偏高

【答案】AB

【解析】报酬率偏低评估出的价值偏高。预测的未来净收益偏大评估出的价值偏高。估计的收益年限偏短评估出的价值偏低。估计的运营费用偏大评估出的价值偏低。计算使用的空置率偏高评估出的价值偏低。

77.房地产估价报告通常由八大部分组成，包括( )等。

A.估价委托书 B.致估价委托人函

C.估价委托合同 D.估价结果报告

E.估价技术报告

【答案】BDE

【解析】房地产估价报告由八大部分组成：①封面;②目录;③致估价委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

78.下列物业服务企业的资质条件中，二级资质企业必须满足的有( )。

A.注册资本300万元人民币以上

B.具有中级以上职称的专职管理和技术人员不少于10人

C.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格汪书

D.管理两种类型以上物业，其中，多层住宅为200万㎡以上

E.管理两种类型以上物业，其中，非住宅物业为50万㎡以上

【答案】ABC

【解析】二级资质企业的条件：①注册资本为人民币300万元以上;②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称;③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米、高层住宅50万平方米;独立式住宅(别墅)8万平方米、办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

79.关于物业服务合同的说法，正确的有( )。

A.物业服务合同是有名合同 B.物业服务合同是无偿合同

C.物业服务合同是劳务合同 D.物业服务合同是要式合同

E.物业服务合同是双务合同

【答案】BDE

【解析】物业服务合同的特征1.物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。不能将物业服务合同归属于委托合同。2.物业服务合同通常属于集体合同。3.物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。4.物业服务合同既是诺成性合同，又是要式合同。诺成性合同是指合同自双方达成协议时成立;物业服务合同应当采用书面形式订立，故属于要式合同。5.物业服务合同属于劳务合同。6.物业服务合同受到较多的国家干预。

80.按月等额本金还款法的特征包括( )等。

A.月支付的本金均等 B.月支付的利息均等

C.月还款额先大后小 D.月还款顿先小后大

E.借款人前期的还款压力较小

【答案】AC

【解析】等额本金还款的规律：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月还款也越来越少。

三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

(一)

某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表。 所示。银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。

81.该投资项目的财务净现值是( )万元。

A.72.44 B.125.12 C.164.37 D.280.00 【答案】A

【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。投资者目标收益率为10%大于银行贷款年利率为7%，因此折现时折现率选用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44万元

82.该投资项目的静态投资回收期是( )年。

A.3.56 B.4.00 C.4.17 D.5.00 【答案】A

83.该投资项目的财务内部收益率是( )。

A.10.00% B.14.88% C.20.00% D.31.20% 【答案】B

【解析】折现率为10%时净现值为72.44，选取折现率为15%时求取净现值为-2.22。内插法

求取财务内部收益率。=14.85%。

84.假如( )，该投资项目收益率将下降。

A.净租金收益减少 B.第5年与第2年的净租金收益调换 C.置业投资增加 D.通货膨胀率下降 【答案】AC

【解析】净租金收益减少收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。 第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。

(二)

房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成本为6510元/㎡,4个代表性项目的售价范围为8900元/㎡～9100元/㎡。在此基础上，制定了下列价格策略：

(1)项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率取25%，销售税费率取9%。

(2)对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠;对于一次性购买2套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠。

(3)开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量30%的预期目标，则考虑适当提高价格优惠力度。

85.关于该商品住宅定价之前调研工作的说法，正确的为( )。

A.进行的调研为次级调研

B.调研方法是重点调查

C.调研对象选择采用的方法是随机抽样法

D.调研内容包括竞争项目调查

【答案】BD

【解析】进行的调研为非次级调研。调研对象选择采用的方法非随机抽样。

86.按照成本定价法计算，项目总体均价为( )元/㎡。

A.8900 B.8942

C.8971 D.9000

【答案】B

【解析】商品房单位价格：[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)=6510×(1+25%)÷(1-9%)=8942

87.制定的具体价格折扣策略为( )。

A.关系折扣 B.中间商折扣

C.现金折扣 D.数量折扣

【答案】CD

【解析】对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠，属于现金折扣;对于一次性购买2套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠，属于数量折扣。

88.若开盘后第一个月末能达到预期销售目标，可采取的具体方法为( )。

A.降低首付款比例，相应提高最后一次付款比例

B.分期付款时间往后推延一个月，各次付款比例不变

C.提高分期付款中间付款的比例，降低最后一次付款的比例

D.取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促销;CD不利于促销。

(三)

某商品住宅在建工程，土地总面积为15000㎡，容积率为2.5，已正常开发建设18个月。同类商吊住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元 /㎡。

89.该商品住宅在建工程的后续建设期为( )个月。

A.6 B.18

C.24 D.42

【答案】A

【解析】24-18=6。

90.该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。

A.1.2 B.2.0

C.3.0 D.3.2

【答案】C

【解析】15000 X2.5 X8000=300000000元=3亿元。

91.按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括( )。

A.土地取得成本 B.续建成本

C.销售税费 D.取得该在建工程的税费

【答案】BCD

【解析】后续开发不需再支付土地取得成本。

92.该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。

A.征地拆迁费用 B.后续开发的必要支出

C.商品住宅建筑安装工程费 D.后续开发的必要支出及应得利润

【答案】D

【解析】该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

(四)

某新建住宅小区占地面积6500㎡，容积率为2.5，专有部分的建筑面积占总建筑面积的85%，已全部交付，小区共有业主l200人。该小区成立了业主大会并选举产生了业主委员会，经业主大会授权，业主委员会按法律规定的程序重新选聘了物业服务企业。

93.业主委员会选聘物业服务企业的方式应为( )。

A.部分业主推荐 B.业主委员会票决

C.招投标 D.居民委员会指定

【答案】C

【解析】必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。

94.该小区专有部分的建筑面积之和为( )㎡。

A.5530 B.6500

C.1381 D.1550

【答案】C

【解析】6500 X2.5 X85%=1381

95.若业主委员会决定使用住宅专项维修资金改造小区内的公共游泳池，至少应得( )名业主的同意。

A.600 B.800

C.900 D.960

【答案】B

【解析】使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

96.该小区业主委员会成员可以为( )名。

A.7 B.9

C.1O D.11

【答案】ABD

【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主通过业主大会会议选举产生，由5人至11人单数组成。

(五)

2012年7月，张某首次购买一套总价为40万元、建筑面积为50㎡的商品住房，并向银行申请了5万元的贷款。张某选择等额本息还款方式，贷款期限为20年，贷款年利率为5%。当地契税税率为3%。

97.按国家现行规定，张某缴纳契税的情况应为( )。

A.免征 B.按税率1%缴纳

C.按税率1.5%缴纳 D.按税率3%缴纳

【答案】B

【解析】首次购房契税税率1%。

98.张某该笔贷款的月还本付息额为( )元。

A.290 B.317

C.330 D.395

【答案】C

【解析】月还款额，p=50000元，i=5%÷12=0.004167，n=20 ×12=240

99.张某该笔贷款第二个月偿还的利息额为( )元。

A.122 B.187

C.208 D.210

【答案】C

【解析】第一月还本金为330-(50000 X0.004167)=121.65，第二个月偿还的利息额=(50000-121.65)X0.004167=207.84

100.在贷款金额相同的情况下，下列贷款方式中，第二个月还款额少于张某该贷款第二个月还款额的有( )。

A.住房公积金贷款 B.个人住房组合贷款

C.个人商用房贷款 D.等额本金还款

【答案】AB

【解析】住房公积金贷款利率低。个人住房组合贷款含有部分公积金贷款，因此也低。