2010年《中级经济法》: 合同法律制度(27)
6、买卖不破租赁(重点)
(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。
(2)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
【例题1】甲与乙订立租赁合同,将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间,甲在征得乙同意后,将房屋卖给丙,并转移了所有权。下列有关该租赁合同效力的表述中,正确的是( )。转自环 球 网 校edu24ol.com
A、租赁合同在乙和丙之间继续有效
B、租赁合同自动解除
C、租赁合同自动解除,但是甲应当对乙承担违约责任
D、租赁合同自动解除,但是丙应当另行与乙订立租赁合同
答案:A
【例题2】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间,甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定,下列表述正确的是( )。
A、甲公司在租赁期间不能出卖出租设备
B、买卖合同有效,原租赁合同继续有效
C、买卖合同有效,原租赁合同自买卖合同生效之日起终止
D、买卖合同有效,原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效
答案:B
7、租赁合同的解除与延期
因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
【07年简答题】2002年4月,甲租用乙的一间平房经营日用品,双方约定:租用期为3年;每年租金为6000元;每半年结算一次租金。双方未就维修义务的承担作出约定。
2003年7月,由于当地连日降雨,致使该租赁房屋承重墙下沉并出现了3厘米宽的裂缝,房屋有倒塌的危险。甲要求乙维修,乙未答复。甲无奈自己请来建筑队,对房屋进行加固维修,共花费人民币1260元。但房屋倒塌危险仍未消除。
当年10月,甲与乙结算当期的房租时,要求扣除其花费的维修费用并提出解除合同,乙不同意。甲随后搬离该房屋。
要求:根据上述事实及《合同法》的规定,回答下列问题:
(1)甲是否有权要求扣除维修费用?简要说明理由。
答案:甲有权要求扣除维修费用。(1分)(根据《合同法》的规定,)双方当事人没有就维修义务的承担作出约定的,出租人应当承担租赁物的维修义务。(1.5分)
(2)甲是否有权解除租赁合同?简要说明理由。
答案:甲有权解除租赁合同。(1分)(根据《合同法》的规定,)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。在本题中,该出租房屋有倒塌的危险,危及到了甲的安全,甲有权随时解除租赁合同。(1.5分)
2010年会计职称考试网络辅导招生简章 转自环球网校edu24ol.com
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