2017注册会计师《税法》历年经典试题：第七章房产税法、契税法和土地增值税法(1)

　　单项选择题

　　1、某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为(　)万元。

　　A.21.2

　　B.27.6

　　C.29.7

　　D.44.4

　　【答案】B

　　【解析】应纳房产税=3000×(1-30%)×1.2%×4/12+160×12%=27.6(万元)

　　2、张兰拥有两处房产，一处原值150万元的房产供自己和家人居住，另一处原值80万元的房产于2015年7月1日出租给王新居住，按市场价每月取得租金收入2400元。张兰当年应缴纳的房产税为(　)元。

　　A.432

　　B.576

　　C.1152

　　D.3456

　　【答案】B

　　【解析】应纳房产税=2400×4%×6=576(元)

　　3、对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是(　)。

　　A.规划申报项目

　　B.审批备案项目

　　C.商业推广项目

　　D.设计建筑项目

　　【答案】B

　　【解析】以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　4、对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是(　)。

　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%

　　【答案】A

　　【解析】房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业销售已装修房屋，可以计入开发成本扣除。

　　5、某单独建造的地下商业用房，房屋原价为3000万元，1～6月份该房屋为自用，7～12月份该房屋出租，月租金30万元。当地规定的房屋原价折算为应税房产原值的比例为70%，计算房产余值扣除比例为30%。则该房产当年应纳房产税(　)万元。

　　A.23.94

　　B.25.2

　　C.30.42

　　D.39.42

　　【答案】C

　　【解析】应纳房产税=3000×70%×(1-30%)×1.2%×6÷12+30×6×12%=30.42(万元)

　　6、某工业企业2016年2月自建的厂房竣工并投入使用。该厂房的原值为8000万元，其中用于储存物资的地下室为800万元。假设房产原值的减除比例为30%，地下房屋应税房产原值为房产原值的60%。该企业2016年应缴纳房产税(　)万元。

　　A.56

　　B.59.14

　　C.61.60

　　D.53.76

　　【答案】A

　　【解析】只有单独建造的地下建筑，才按照房产原值的一定比例计算应税房产原值。应纳税额=8000×(1-30%)×1.2%×10÷12=56(万元)。

　　7、下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是(　)。

　　A.农村的居住用房

　　B.建在室外的露天游泳池

　　C.个人拥有的市区经营性用房

　　D.尚未使用或出租而待售的商品房

　　【答案】C

　　【解析】选项A，房产税征税范围不包含农村;选项B，独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙、室外游泳池等)不属于房屋，不征房产税;选项D，商品房在出售前，不征收房产税，但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　8、下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是(　)。

　　A.房产售价

　　B.房产余值

　　C.房产原值

　　D.房产租金

　　【答案】B

　　【解析】对融资租赁房屋，在计征房产税时应以房产余值计算征收。

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　　9、某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税(　)万元。

　　A.42

　　B.48.72

　　C.50.4

　　D.54.6

　　【答案】B

　　【解析】2012年应缴纳房产税=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(万元)

　　10、某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2016年2月10日将其中的40%出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，2016年该企业应纳房产税(　)万元。

　　A.11.52

　　B.12.16

　　C.12.60

　　D.12.80

　　【答案】D

　　【解析】应缴纳房产税=2000×60%×(1-20%)×1.2%+2000×40%×(1-20%)×1.2%×2÷12=12.80(万元)

　　11、居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是(　)。

　　A.居民甲应缴纳契税1万元

　　B.居民乙应缴纳契税1万元

　　C.居民甲应缴纳契税10万元

　　D.居民乙应缴纳契税10万元

　　【答案】C

　　【解析】以房产抵债，按房产折价款由产权承受人缴纳契税。

　　12、甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是(　)万元。

　　A.5000

　　B.6000

　　C.9000

　　D.2000

　　【答案】C

　　【解析】以房产抵偿债务，按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税，本题中的折价款为9000万元。

　　13、居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下：一套出售给居民乙，成交价格50万元;另一套市场价格80万元的住房与居民丙进行等价交换。假定当地省政府规定的契税税率为4%，则居民甲2008年应缴纳的契税为(　)。

　　A.4万元

　　B.6万元

　　C.7.2万元

　　D.9.2万元

　　【答案】A

　　【解析】契税以受让方为纳税人，居民之间等价交换房屋的免征契税，甲应纳契税=100×4%=4(万元)。

　　14、居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务;用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆;将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是(　)。

　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳

　　【答案】A

　　【解析】以房产抵债，由产权承受人按房屋折价款缴纳契税，乙缴纳契税=100×3%×10000=3000(元);房屋交换，由多支付差价的一方缴纳契税，丙缴纳契税=12×3%×10000=3600(元);以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　15、下列各项中，属于土地增值税征收范围的是(　)。

　　A.房地产的出租行为

　　B.房地产的抵押行为

　　C.房地产的重新评估行为

　　D.个人互换自有住房的行为

　　【答案】D

　　【解析】选项A、B、C，房地产权属未发生转移，不属于土地增值税征收范围。

　　16、下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是(　)。

　　A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

　　B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

　　C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

　　D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　【答案】A

　　【解析】选项B，公益性赠与不属于土地增值税征税范围;选项C，建成后按比例分房自用，暂免征税;选项D，代建房行为不属于土地增值税征税范围。

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　　17、某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，则适用税率为(　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　【答案】C

　　【解析】增值额=8000-3500=4500(万元)

　　增值额占扣除项目金额比例=4500÷3500×100%=128.57%

　　适用第3级税率，即50%，速算扣除系数15%。

　　18、房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是(　)。

　　A.增值税、印花税

　　B.房产税、城市维护建设税

　　C.城市维护建设税、教育费附加

　　D.印花税、城市维护建设税

　　【答案】C

　　【解析】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是城市维护建设税、教育费附加，不包括印花税、增值税。

　　19、某国有企业2013年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2017年5月，该企业将办公楼转让，取得含增值税收入10000万元，该企业增值税选择简易计税。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)万元。

　　A.400

　　B.1488.33

　　C.1490

　　D.200

　　【答案】B

　　【解析】(1)房屋及建筑物的评估价格=12000×70%=8400(万元);

　　(2)转让环节缴纳的增值税=(10000-8000)/1.05×5%=95.24(万元)

　　(3)城建及教育费附加、地方教育附加=95.24×(7%+3%+2%)=11.43(万元)

　　(4)应纳印花税=10000×0.05%=5(万元)

　　(5)增值额=(10000-95.24)-8400-(11.43+5)=1488.33(万元)

　　20、2016年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得不含增值税销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%;销售商品房缴纳的增值税700万元，城建及教育费附加70万元，不考虑地方教育附加。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为(　)万元。

　　A.2256.5

　　B.2445.5

　　C.3070.5

　　D.2898.5

　　【答案】D

　　【解析】计算扣除金额=4800+4800×10%+70+4800×20%=6310(万元)

　　计算土地增值额=14000-6310=7690(万元)

　　计算增值率=7690÷6310×100%=121.87%，确定适用税率为50%、速算扣除系数15%

　　应纳土地增值税=7690×50%-6310×15%=2898.5(万元)

　　21、某生产企业2017年销售一栋8年前自建的办公楼，取得不含增值税销售收入1200万元。该办公楼原值600万元，已计提折旧200万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳增值税60万元，城建、教育费附加、地方教育附加共计7.2万元，印花税0.6万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税(　)万元。

　　A.128.4

　　B.161.49

　　C.146.8

　　D.171.2

　　【答案】B

　　【解析】扣除项目=1400×50%+7.2+0.6=707.8(万元)

　　增值额=1200-707.8=492.2(万元)

　　增值率=492.2÷707.8=69.54%，确定适用税率为40%、速算扣除系数5%

　　应纳土地增值税=492.2×40%-707.8×5%=161.49(万元)

　　22、2016年某企业支付8000万元取得20万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2016年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是(　)万元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.6800

　　D.10000

　　【答案】C

　　【解析】(1)房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用;(2)宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业征收房产税的房产原值=8000×12÷20+2000=6800(万元)。

　　23、甲公司2016年房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2016年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2016年4月-6月份为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2016年度应纳房产税(　)万元。

　　A.66.21

　　B.65.49

　　C.66.54

　　D.67.26

　　【答案】C

　　【解析】应纳房产税=(8000-500)×(1-30%)×1.2%+500×(1-30%)×1.2%×6÷12+2×6×12%=66.54(万元)

　　24、房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是(　)。

　　A.加罚的利息

　　B.已售精装修房屋的装修费用

　　C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

　　D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

　　【答案】B

　　【解析】选项AC，不得扣除;选项D，未取得发票，质量保证金不得扣除，取得发票可以扣除。

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