城乡规划师|广东省出台新规，推进征收农村集体土地留用地高效开发利用
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导读
日前，广东省自然资源厅发布《关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》，主要从转换补偿方式、简化规划用地手续、规范入市流转、强化政府统筹、加强批后监管等方面入手，对现行征地留用地制度做进一步细化。通知自2020年10月1日起施行，有效期3年。
广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知
粤自然资规字〔2020〕4号
各地级以上市人民政府，省政府各部门、各直属机构：
为落实省委、省政府《关于对标三年取得重大进展硬任务扎实推动乡村振兴的实施方案》要求，推进我省征收农村集体土地留用地高效开发利用，切实保障被征地农民合法权益，全力助推乡村振兴战略实施，经省人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、积极推进留用地兑现落实
(一)推动解决留用地历史遗留问题。各地已依法批准征地、政府承诺或征地协议约定安排实物留用地但尚未落实的，应当充分利用新一轮国土空间规划编制的窗口期，科学统筹谋划并抓紧推动落实。对被征地农村集体经济组织范围内符合国土空间规划的历史遗留建设用地，鼓励按规定完成违法行为处理并按规划完善相关用地手续后，优先用于落实承诺或约定的实物留用地。
(二)鼓励合理转换留用地补偿方式。在尊重被征地农村集体经济组织意愿的前提下，鼓励各地将长期难以落实的实物留用地转以折算货币、置换物业方式予以落实，或以折价出资、入股方式参与各类城市新区、产业园区建设，由被征地农村集体经济组织按出资、股权比例及相关约定分享收益。留用地折算货币补偿标准由地级以上市人民政府研究制定，且不得低于折算时被征收土地所在地的工业用地级别基准地价。
(三)规范留用地置换为经营性物业。采用置换物业方式落实留用地的，应当由县级以上人民政府自然资源主管部门与被征地农村集体经济组织协商签订留用地置换物业协议，约定置换物业面积、位置、用途、交付时间、交付标准、物业返租等内容。置换物业由用地单位、县级以上人民政府在被征收土地范围内进行建设，或通过筹集其他土地上的经营性物业予以落实，建设及筹集成本、不动产登记费用纳入征地成本，由用地单位承担。农村集体经济拟采用置换物业方式盘活国有留用地，并将国有留用地使用权交由政府收储后公开出让的，应将置换物业作为土地出让条件纳入出让合同管理。
二、加快办理规划用地手续
(四)简化办理留用地规划许可手续。留用地应当在城市、镇、村庄规划确定的建设用地范围内选址，由县级以上自然资源主管部门依据详细规划办理规划许可。主体项目的用地规划许可或规划条件已明确留用地的用地性质、规划指标、红线坐标等相关内容的，留用地无需再次单独办理规划许可手续;主体项目的规划许可或规划条件未明确留用地相关内容的，用地单位或土地储备机构提出申请后，由县级以上人民政府自然资源主管部门出具规划意见，核发建设用地规划许可证并办理后续用地手续。
(五)规范办理留用地土地供应手续。县级以上人民政府自然源主管部门应按有关规定同步核发规划许可证、国有土地划拨决定书(注明国有留用地无偿返拨及规划用途)，不需办理土地有偿使用手续和缴纳土地出让价款，需按规定办理不动产登记，视同以出让方式取得的国有建设用地。集体留用地由被征地农村集体经济组织凭县级以上人民政府自然资源主管部门核发的建设用地规划批准文件申请办理不动产登记。
三、鼓励引导留用地入市流转
(六)鼓励国有和集体留用地入市流转。农村集体经济组织依法转让无偿返拨的国有留用地使用权，应当通过公共资源交易平台按照公开转让程序确定受让人，由县级以上人民政府自然资源主管部门与受让人补签土地出让合同(出让价款按转让成交价确定，不需缴纳土地出让价款)，由农村集体经济组织与受让人签订土地转让合同，将留用地的规划条件作为土地出让合同附件，由受让人按规定缴纳土地转让价款及相关税费，并将土地转让价款直接支付给农村集体经济组织。农村集体经济组织出让、转让、出租集体留用地使用权，经依法表决通过的，应当通过农村产权流转管理服务平台或公共资源交易平台公开交易。
(七)分类办理留用地规划条件变更手续。留用地应当依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，严格按照规划用途开发利用，可按规定建设或改建为租赁住房。农村集体经济组织出让、转让其留用地使用权，需要按规划变更土地用途、规划条件的，按有关规定报有权机关批准，并撤销原建设用地规划批准文件、划拨决定书，按照本通知第(五)条的规定，根据新规划条件办理重新核发建设用地规划批准文件等相关手续。留用地使用权公开出让、转让后，需要按规划变更土地用途、规划条件的，应当依法办理规划条件变更手续，并按规定调整土地价款。
(八)允许留用地指标适度调剂使用。农村集体经济组织在自身留用地指标已落实的前提下，可根据消化历史遗留建设用地、“三旧”改造等实际需要，编制留用地指标调剂方案，向所在地县级以上自然资源主管部门申请在本县(市、区)范围内调剂使用其他农村集体经济组织尚未兑现的留用地指标。留用地指标调剂方案应列明调入及调出方意见、指标核定文件及调剂价格、调入方指标落实及拟调入指标情况，经调入、调出的农村集体经济组织依法表决通过并进行不少于15日的公示，由所在地县级自然资源主管部门报经本级人民政府同意，并报地级以上市自然资源主管部门核定后实施。留用地指标调剂价格不得低于调出方所在地的留用地折算货币补偿标准。
四、统筹推进留用地开发利用
(九)加大政府统筹开发利用力度。县级以上人民政府应当组织有关部门对已落实留用地的开发利用情况进行全面清查，编制留用地历史遗留问题解决及统筹开发利用方案，并纳入地方产业规划及招商引资平台管理。鼓励县级以上人民政府引导农村集体经济组织将其国有留用地使用权交由政府收储并公开出让后返还物业、折算货币补偿，或与农村集体经济组织协商签订托管协议，通过统一招商等方式对留用地进行统筹开发利用，各方根据托管协议约定分享相关收益。
(十)鼓励引入市场主体合作开发。农村集体经济组织可将零星、分散的留用地交由所属经济联合社、股份合作社进行集中连片开发和统一经营管理。农村集体经济组织经依法表决通过，拟引入市场主体合作开发留用地的，可先以公开招标方式引入前期服务单位，按照自然资源主管部门出具的规划条件，研究提出留用地合作开发条件，再通过农村产权流转管理服务平台或公共资源交易平台公开选取合作开发主体，以入股、联营等方式合作开发建设;涉及留用地使用权转移的，凭成交确认书确认合作开发主体，并按本通知第(六)条的规定办理相关手续。
(十一)鼓励留用地按规定实施改造。2009年12月31日前已实际建设使用，因不符合相关规划而无法纳入省“三旧”改造地块数据库的留用地，允许按规定调整相关规划后标图入库并实施改造。鼓励农村集体经济组织经依法表决通过，将本村权属范围内的留用地纳入旧村庄全面改造项目统筹开发利用，参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，并协议出让给通过公开方式选择的旧村庄合作改造主体一并实施改造，不受本通知第(六)条、第(十)条关于公开交易规定的限制。
五、切实加强留用地批后监管
(十二)积极预防和处置闲置留用地。农村集体经济组织应当按照建设用地规划批准文件、划拨决定书规定的时限，对留用地进行开发建设，确不具备自主开发能力，又无法引入市场主体合作开发的留用地，农村集体经济组织应当及时按程序组织留用地入市流转，或交由政府收储并公开出让后按约定返还物业、折算货币补偿;对于超期未开工的留用地，政府及有关部门应合理变更规定开竣工时间，切实履行开竣工督促职责，避免产生新的闲置土地;对于已构成闲置的留用地，应当依法依规进行处置，按规定收回留用地使用权后转以折算货币、置换物业方式落实补偿的，须缴纳土地闲置费。
(十三)加强合同及社会信用管理。留用地出让、转让、出租合同中，应当就规划条件、动工开发及竣工时间、闲置处置、土地闲置费收缴、土地使用权收回以及产业准入、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、运营监管、违约责任等内容作出明确约定，并依约实行土地全生命周期管理。农村集体经济组织、留用地合作开发主体未按法律法规及出让、转让、出租等相关合同约定进行开发建设的，应当承担违法违规及违约责任，并按规定由有关部门将其行为纳入社会信用管理，对其实施联合惩戒。
(十四)规范留用地开发利用收益管理。留用地折算货币、置换物业及开发建设返还给被征地农村集体经济组织的货币补偿款、物业、股权、分红等相关收益，均应支付给农村集体经济组织或登记在其名下，作为农村集体资产进行统一经营管理，由农村集体经济组织自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平或改善人居环境及教育、养老、医疗保障服务水平等，并由县级农业农村及农村财务主管部门、镇(街)对收益使用情况进行监管。
本通知自2020年10月1日起施行，有效期3年。地级以上市人民政府可结合实际制定实施细则。
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