2015年房地产估价师《经营与管理》房地产产品定位实用技巧命题点

更新时间：2015-10-01 15:46:01 来源：环球网校

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　　【导读】为了帮助考生全面复习2015年房地产估价师《经营与管理》考试课程，系统掌握房地产估价师《经营与管理》考试教材的相关重点，环球网校编辑整理了"2015年房地产估价师《经营与管理》房地产产品定位实用技巧命题点"，主要阐述了房地产作为抵押物的条件的知识点，供大家参考，祝学习愉快!

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　　房地产产品定位实用技巧

　　一、容积率配置技巧

　　如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值;有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层(例如一、二楼)，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本;有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。

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　　同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度;

　　(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层;反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。

　　(2)建筑成本与容积率利用方的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。

　　(3)建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。