2016年房地产估价师《理论与方法》合法原则
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【导读】为了帮助考生全面复习2016年房地产估价师《理论与方法》考试课程，系统掌握房地产估价师《理论与方法》考试教材的相关重点，环球网校编辑整理了"2016年房地产估价师《理论与方法》合法原则"，主要阐述了合法原则的知识点，供大家参考，祝学习愉快!
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合法原则知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：
合法原则：
1.合法原则(掌握)
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。
房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的
合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。
评估值一般都大于0，也有可能等于或小于0。
实践操作
在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。
房屋权属证书有两种：房屋所有权证、房屋他项权利证
土地权属证书有四种：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书
在依法判定的使用权利方面，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。
在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0.
在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
估价所采用的技术标准和估价主体资格必须合法。
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【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用
法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。
不得抵押的财产范围：土地所有权、集体土地使用权(法律允许的除外)、各类公益设施(注意区分：公益单位公益设施以外的其他财产为自身债务是可以抵押的)、产权不明有争议的财产(不“干净”)、依法被查封扣押和监督的财产。
不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产、公共福利事业的房地产、文物、依法公告列入拆迁范围的房地产、被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产、其他;空置3年以上的房地产。
法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。违法违章建筑物抵押无效
法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象
出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书;投资总额的25%、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件;形成房屋的要有房屋所有权证书。
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共有房地产需要共有人书面同意才能以抵押为估价目的的估价对象。
评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额
评估尚未竣工，或竣工日(或合同约定的竣工日)起6个月内的抵押价值，扣除法定优先款时，应首先扣除拖欠工程款。
建设工程款包括人工、材料等实际支出，但是不包括承包人因发包人违约造成的损失。
优先受偿权>抵押权>其他债权
评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人才可优先受偿。(保护国家土地利益)
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【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用
违法建筑和超期临时建筑不予补偿，其评估价值为0.
被征收房屋产权性质一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准;性质、用途、面积不明时，由市县级政府组织有关部门对未登记的建筑物进行调查、认定和处理。
有规定从规定、无规定依惯例、无惯例找老师、老师不行找自己。
法律依据有冲突时，“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”、“法律文本优于法律解释”、“强行法优于任意法”、“法不溯及既往”原则，解决法的适用冲突问题
法律的效率等级：宪法>法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章
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