2018房地产基本制度与政策：不动产登记程序

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　　特别推荐：2018年房地产估价师《理论与方法》第十章讲义汇总

　　不动产登记按照启动登记的原因，主要分为依嘱托登记、依职权登记和依申请登记。

　　依嘱托登记是不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理的不动产登记.主要程序是嘱托、接受嘱托、审核和登簿。依职权登记是不动产登记机构依职权办理不动产登记事项，主要程序是启动、审核和登簿。

　　依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。

　　(一)申请

　　申请不动产登记，申请人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的.可以由当事人单方申请：

　　1.尚未登记的不动产首次申请登记的;

　　2.继承、接受遗赠取得不动产权利的;

　　3.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

　　4.权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

　　5.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

　　6.申请更正登记或者异议登记的;

　　7.法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

　　不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力，即一般为年满18周岁智力正常的成年人。来成年人和其他限制行为能力人(如精神病人)由其监护人代为申请。申请人申请不动产登记应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

　　1.登记申请书;

　　2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

　　3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书;

　　4.不动产界址、空间界限、面积等材料;

　　5.与他人利害关系的说明材料;

　　6.法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

　　监护人代为申请时，还应当提交证明其监护身份的证明材料。

　　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　(二)受理

　　不动产登记机构受理不动产登记申请要查验：不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;登记申请是否违反法律、行政法规规定。对属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

　　对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记.在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

　　对存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限，以及对违反法律、行政法规或法律、行政法规规定不予登记情形的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

　　(三)登簿

　　经查验，申请符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记，依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况;权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项等。不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。

　　不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人棱发不动产权证书或者登记证明。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。不动产登记证明用于证明不动产抵押权、她役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。除法律另有规定的外，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工日内办结不动产登记手续。

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