2018房地产基本制度与政策：共有房屋的转让

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　　2018年房地产估价师制度与政策教材解析：“共同共有”。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。通常情况下，按份共有关系是按约定或者根据出资额形成的，而共同共有关系则一般形成于配偶关系、父母子女关系中，个别情况下也可以通过合同约定。如果共有人之间没有约定是“按份共有”还是“共同共有”，或者约定不明确，除非共有人之间具有家庭关系，否则默认为“按份共有”。

　　(一)按份共用房屋的转让

　　按份共有房屋的份额处转让为灵活。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。根据《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。根据自2016年3月1日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)(法释[2016]5号)，“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：(1)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;(2)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;(3)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;(4)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：(1)未在以上规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;(2)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

　　(二)共同共用房屋的转让

　　共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。而具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割。分割后，共同共用的房屋变为按份共有的房屋，按份共有的房屋所有权人才可以自由处分分割所得份额。

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