2018年房地产估价师《经营与管理》考点:房地产投资决策的期权性质
房地产投资决策的期权性质
传统投资决策方法隐含两种假定,即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境里,房地产投资往往是不可逆和可延期的。
房地产投资具有不可逆性,主要是因为:一方面,房地产资产形态位置相对固定,相对于其他资产而言.资产流动性较差,投资形成的资产容易成为“沉淀”资本,造成投资不可逆(如投资不能用于其他生产项目的专用厂房,一旦投入则其产品用途就难以改变);另一方面,房地产交易费税较高,投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利,这在客观上阻碍了房地产资产流动,使房地产投资不可逆。
在不确定的市场条件下,房地产投资又具有可延期性,这是由房地产市场的特性所决定的。正常情况下,房地产市场效率较低(甚至是无效率的),市场信息短期内往往难以得到反映,但随着时间推移,许多信息的不确定性会发生变化,甚至可能消除。因此,选择投资的时机不同,投资收益与风险就会随之改变,延期投资可能将获得更多的信息并使投资价值发生变化。一方面,延期投资可能规避风险,使决策者有更多的时间和信息,来检验自身对市场环境变化的预期,有机会避免不利条件所造成的损失;另一方面,延期投资也可能保持了未来获利的机会。
房地产投资具有不可逆性和可延期性,也就具有了期权性质。由于投资是可延期性的,使得投资者可以收集更多与项目有关的信息,寻找更有利的投资机会,这时候延期投资的权利实际上就是一种期权(期权价格就是获得这种权利所
投入的人力、物力、财力、技术;执行期权相当于在有利的投资机会下进一步投资)。由于投资是不可逆的,投资决策时就不能仅考虑项目净现值,也要考虑投资期权的价值(因为既存在风险可能使投资无法收回,又存在投资机会可能使投资收益超出预期)。
因此,不确定条件下房地产投资的期权特性,使其决策问题可以转换为实物期权定价问题。
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