2018年房地产估价师《理论与方法》试题专练(29)

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1、约翰·冯·杜能的地租的计算公式是(　　)。

A.地租=市场价格-生产成本

B.地租=市场价格-生产成本-平均利润

C.地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息

D.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润章

【正确答案】C

【答案解析】地租=市场价格-生产成本-平均利润-投资的利息。

2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为(　　)元/m2。【2011年真题】

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【正确答案】A

【答案解析】400*90%*20/25=288万元

288万元/20*75=1920元/m2

3、运用路线价法估价的前提条件是(　　)。

A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐

B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐

C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐

D.街道、临街各宗土地排列均不整齐

【正确答案】B

【答案解析】运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。

4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价(　　)。

A.逐渐降低

B.逐渐升高

C.可视为基本不变

D.为零

【正确答案】C

【答案解析】标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。

5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为(　　)m。

A.22

B.28

C.38

D.50

【正确答案】B

6、城镇街道两侧的商业用地，A.B面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是(　　)。

A.(a)中地块B的价值大于地块A的

B.(b)中地块C的价值大于地块D的

C.(c)中地块E的价值大于地块F的

D.(d)中地块G的价值大于地块H的

【正确答案】A

7、基准地价修正法是一种(　　)，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

A.直接估价方法

B.间接估价方法

C.精确的估价方法

D.经验性的估价方法

【正确答案】B

【答案解析】基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。

8、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为(　　)万元。

A.500

B.1000

C.2500

D.3000

【正确答案】C

【答案解析】(2×1500―1×500)×10000=25000000(元)=2500(万元)。

9、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为(　　)万元。【2011年真题】

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【正确答案】C

【答案解析】3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2

补地价=5000*13600=6800万元

10、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价(　　)万元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【正确答案】D

【答案解析】需补地价=1500×(1.6-1.2)×10000=600(万元)