2018年房地产估价师《经营与管理》考点：房地产市场的参与者

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房地产市场的参与者

房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程中的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。下面按照在房地产开发建设、交易和使用过程中所涉及的角色的大致顺序，逐一予以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人员或机构的参与。

(一)土地所有者和当前土地使用者

不管是主动的还是被动的，土地所有者和当前土地使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。我国城市土地属于国家所有，地方政府作为国有土地所有者的代表是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、用途结构和空间分布，极大地影响着当地土地市场和房地产市场的运行。由于政府借助土地储备制度同时控制了土地征收和开发活动，使当前土地使用者的影响更多的局限于土地收购、征收和土地开发过程。同一开发地块上的当前使用者越多，对土地开发的影响也就越大，因土地储备机构或其授权的

开发商要逐一与他们谈判收购、征收、安置、补偿方案，遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长，还会大大增加土地开发的成本。

(二)开发商

开发商从项目公司到大型集团公司有许多类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的物业类型(如写字楼或住宅)或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地域上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务;而有些开发商则全由自己负责。

(三)政府及政府机构

政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从取得建设用地使用权开始，就不断与政府的土地管理、发展改革、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道 获取建设用地使用权、投资项目核准或备案、规划许可、开工许可、市政设 配套设施使用许可、销售许可和房地产产权等。作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。

房地产投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。房地产业常常被政府用作“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”;与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政收入的重要来源;对房地产的不同占有、拥有形式，反映了一个国家的政治取向。

(四)金融机构

房地产开发过程中需要两类资金·即用于支付开发费用的中短期资金或“开发货款”，以及项目建成后用于支持购买者的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和使用过程均需大量资金支持，没有金融机构参与并提供融资服务，房地产市场就很难正常运转。

(五)建筑承包商

房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如取得建设用地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定收益。

(六)专业顾问

由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产开发建设、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问提供咨询服务。这些专业顾问包括：

1.建筑师

在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。

2.工程师

房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖通风、给排水，强电弱电系统等的设计工作外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作。

3.会计师

会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。

4.造价工程师或经济师

在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：(1)工程建设前的开发成本估算、工程成本预算;(2)工程招标阶段1二程标底的编制;(3)工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程结算。

5.房地产估价师及房地产经纪人员

房地产估价师在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。估价师在就某一宗房地产进行估价时，要能够准确把握该宗房地产的区位状况、实物状况和权益状况，掌握充分的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。房地产经纪人员主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。当房地产经纪人员为房地产企业就新开发项目或旧有房地产进行租售服务时，往往承担了房地产代理的角色，需要协助委托人制定与实施营销与租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格、实施租售过程的管理。

6.律师

房地产产品的开发建设、交易和使用过程均需律师参与，为有关委托人提供法律服务。例如，房地产企业在获取开发项目或合作机会的过程中，往往先委托律师提供“尽职调差报告”;开发商在取得建设用地使用权、发包建筑工程、进行融资安排以及租售物业等环节，需要鉴订一系列的合同或协议，而这些合同或协议在签署前，通常都需要通过企业内部律师或外部签约律师的事先审查。

(七)消费者或买家

每一个人和单位都是房地产市场上现实或潜在的消费者。因为人人都需要住房，每个单位都需要建筑空间从事生产经营活动，而不管这些房屋是买来的还是租来的。消费者在房地产市场交易中的取向是“物有所值”，即用适当的资金，换取拥有或使用房地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件;而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。