2018年房地产估价师《经营与管理》考点：房地产投资的系统风险

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房地产投资的系统风险

系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制.主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

(一)通货膨胀风险

通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。所有的投资均要求有一定的时间周期，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临购买力风险。同时不论是以固定利率借出一笔资金，还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。

由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准收益率的直接相加。

(二)市场供求风险

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场内结构性过剩(某地区某种房地产的供给大于需求)达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产空置或库存积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力增加，很容易最终导致房地产投资者破产。

从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。但房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理，每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。

(三)周期风险

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表明，美国房地产市场的周期大约为18~20年，中国香港为7~8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的交易量锐减、价格下降、新开发建设规模收缩等情况，给投资者造成损失。房地产市场成交量萎缩和价格大幅度下跌，常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

(四)变现风险

变现风险是指急于将资产现时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。

(五)利率风险

调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

长期以来，房地产投资者所面临的利率风险并不显著，因为尽管抵押贷款利率在不断变化，但房地产投资者一般比较容易得到固定利率的抵押贷款，这实际上是将利率风险转嫁给了金融机构。然而，目前房地产投资者越来越难得到固定利率的长期抵押贷款，金融机构越来越强调其资金的流动性、营利性和安全性，其所放贷的策略已转向短期融资或浮动利率贷款，我国各商业银行所提供的住房抵押贷款几乎都采用浮动利率。因此，如果融资成本增加，房地产投资者的收益就会下降，其所投资物业的价值也就跟着下降。房地产投资者即使得到的是固定利率贷款，在其转售物业的过程中也会因为利率的上升而造成不利的影响，因为新的投资者必须支付较高的融资成本，从而使其投资净收益减少，相应地新投资者愿意支付的购买价格也就会大为降低。

(六)汇率风险

汇率风险是指经济主体在持有或运用外汇的经济活动中，因汇率变动而蒙受损失的可能性。房地产企业遇到汇率风险的情况一般有两类。一类是在境内进行房地产开发投资的过程中使用了外币资金，例如碧桂园、恒大等内地在中国香港上市的房地产企业，经常会在境外通过银团贷款、发行公司债券和担保票据等方式融资，并将筹措的资金用于国内的房地产开发投资项目上。由于这些债务通常以外币结算，因此如果在资金使用过程中人民币出现贬值，如出现2016年人民币对美元贬值的情况，则房地产企业就会面临由于汇率变化带来的汇兑损失。另外一类是境内房地产企业去境外投资，例如万科、首开等房地产企业到美国去进行开发投资，他们先是将人民币兑换成美元投到美国的房地产项目上，项目结束后将美元拿回来再换回人民币，也会面临汇率风险。

(七)政策风险

政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。例如，我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让招拍挂制度的全面实施、2010年以来住房市场上的限购、限贷政策等，就使许多房地产投资者在实现其蓣期收益目标时遇到困难。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

(八)政治风险

房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是房地产投资中危害最大的一种风险。所以房地产投资者都会远离政治稳定性差的国家和地区。

(九)或然损失风险

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶发自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。

尽管置业投资者可以要求承租人担负其所承租物业保险的责任，但是承租人对物业的保险安排对业主来说往往是不完全的。

一旦发生火灾或其他自然灾害，房屋不能再出租使用，房地产投资者的租金收入自然也就没有了。因此，有些投资者在物业投保的同时，还希望其租金收入也能有保障，从而对租金收益进行保险。然而，虽然投保的项目越多，其投资的安全程度就越高，但投保是要支付费用的，如果保险费的支出占租金收入的比例太大，投资者就差不多是在替保险公司投资了。