2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：投资概述

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第一章房地产投资及其风险

第一节投资与房地产投资

投资概述：

(一)投资的概念

投资是指经济主体(个人或单位)以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。

对投资的通俗理解，是用钱来获取更多的钱。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收获得某种比较持续稳定的收益。

(二)投资的分类

按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期(通常是一年内)能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力也更强。

在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以转化的。如购买股票是一种长期投资，无偿还期限;但股票持有者可以在二级市场进行短线操作，卖出股票，这又是短期投资。选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。

2.直接投资和间接投资

按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。这样，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

3.金融投资和实物投资

按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资产(有形资产或无形资产)以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。

4.生产性投资和非生产性投资

按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资，它一般又分为固定资产投资和流动资产投资。生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。其中.对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯服务性投资，其再投资依靠社会积累。

此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。房地产投资领域几乎涉及了各种投资形式，尤其是房地产金融创新的不断发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。

(三)投资的特性

1.投资是一种经济行为。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金;从动态的角度来说，投资则是为了获得未来的收益。

2.投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得收益，总要经过一定的时间间隔，表明投资是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来收益的获得越不稳定，风险就越大。

3.投资目的是获取收益。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正收益。投资收益可以是利润、利息、股息等各种形式的收入，可以是资本利得，也可以是资本增值，还可以是各种资产或权利。

4.投资具有风险性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性就是投资风险。

(四)投资的作用

1.投资是一个国家经济增长的基本推动力

首先，增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力。由于反映国家经济总量的国内生产总值( GDP)由消费、投资、政府支出和进出口净值构成，增加投资一方面可以直接为GDP增长做出贡献，另一方面则通过投资的乘数效应，导致收入和消费增加，并通过社会再生产的内在关联效应，最终引致GDP的进一步增长。其次，投资是国民经济持续健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过政策调整增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。例如，为了应对亚洲金融危机的影响，1998年中国政府实行积极的财政政策和稳健的货币政策，在增加政府投资的同时，加大了城镇住房制度改革和住宅建设投资支持力度，提出将住宅建设培育为国民经济新的增长点。

2.投资与企业发展密切相关

企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切。从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投资，企业的运行也离不开投资活动。

3.投资可以促进人民生活水平提高

一方面，投资为改善人民物质文化生活水平创造了条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资可以促进社会福利和服务设施建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入，从而使人民生活水平得到改善和提高。

4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的局面。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、交通和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际化，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术和管理经验，并使本国经济融人世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。