2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解:房地产市场细分
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第二章房地产市场及其运行
第二节房地产市场结构和指标
房地产市场细分:
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准,对房地产市场进行细分。
(一)按地域范围细分
房地产的不可移动性,表明其对地区性需求的依赖程度很大,这决定了房地产市场是地区性市场,人们认识和把握房地产市场的状况,也多从地域概念开始,因此按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式。
(二)按房地产用途细分
由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异,因此需要按照房地产的用途,将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等)、特殊物业市场、土地市场等。
(三)按增量存量细分
通常将房地产市场划分为三级市场:一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式,将土地划分为一级土地市场和二级土地市场,将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系,存量市场的活跃,不仅有利于存量房地产资源的有效配置,而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象,能促进增量市场的发展。
(四)按交易方式细分
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。
(五)按目标市场细分
从市场营销的角度出发,可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。通常情况下,可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平,细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场。
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