2018年房地产估价师《制度与政策》第一章教材考点：城镇住房制度改革

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第一章高频考点

第二节城镇住房制度

城镇住房制度改革：

城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾，其根本问题在于不能有效地满足城镇居民的住房需求，不适应社会主义商品经济的客观要求，实行低租金出租的办法，房租低得连住房的维修费也补偿不了，不仅年年国家投入住宅建设的大量资金收不回来，还要再拿出一大笔资金用于补贴住房的维修和管理费用.因此，对这种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。

我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

(一)城镇住房制度改革的探索和试点阶段

1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年4月，他更明确地提出了住房制度改革的总体构想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。

1979年开始实行向居民全价售房的试点，中央拨款给西安、柳州、梧州、南宁四市，建房向居民出售。1980年试点扩大到50个城市，1981年又扩大到23个省、直辖市、自治区的60多个城市及部分县镇。

1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。1982年先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。1984年国务院批准北京、上海、天津三个直辖市扩大试点。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万排㎡。

自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。在总结试点工作经验的基础上，1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案>(国发[1988]11号)。这是国务院颁发的全面指导城镇住房制度改革的重要文件，充分肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改

的目标、步骤和主要政策，对全国房改的工作进行了部署，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

(二)城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)，其中明确规定了城镇住房制度改革的根本目的，重申了城镇住房制度改革的有关政策，提出了部分产权理论，要求实行新房新制度，强调了国家统一政策的严肃性。

1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，提出了城镇住房制度改革的四项基本原则，规定了城镇住房制度改革的十二大政策，要求在1992年至1993年内在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。上海市住房制度改革方案的实施对全国的房改产生了巨大影响和推动作用，引起了所谓“上海效应”。

(三)城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号，以下简称《决定》).它是在认真总结10多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。从而逐步实现住房资金投入产出的良性循环、促进房地产业和相关产业的发展。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。

1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号).宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化;②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系;⑧继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场;④采取扶持政策，加快经济适用住房建设;⑤发展住房金融;⑥加强住房物业管理。由于实施上述政策，使全国住房制度改革取得突破性的进展，同时，也因此形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。

党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。