2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：市场细分
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第四章 房地产市场调查与分析
第三节 目标市场的细分与选择
市场细分：
(一)市场细分与细分市场
市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。市场细分后所形成的具有相同需求的顾客群体称为细分市场。在同类产品市场上，同一细分市场的顾客需求具有较多的共同性，不同细分市场之间需求具有较多的差异性，企业应明确有多少细分市场及各细分市场的主要特征。对企业而言，市场细分工作有利于掌握目标市场的特点，有利于制定市场营销组合策略，有利于提高企业的竞争能力。
(二)市场细分的依据
一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据(也称为细分变量、细分标准)对市场进行细分。
(三)市场细分的标准
(1)消费者市场细分的标准。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为四大类：①地理环境因素，即按照消费者所处的地理位置、自然环境来细分市场;②人口因素，即按照各种人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场;③消费心理，即按照消费者心理特征来细分市场;④消费行为因素，即按照消费者购买行为的类型来细分市场。这些因素有的相对稳定，但多数处于动态变化中。
(2)生产者市场细分的标准。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素;但还需要使用一些其他的变量，如行业、企业规模与地理位置变量、经营变量、采购方法与其他因素等。
(四)消费者偏好模式与市场细分
产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。
(五)市场细分的程序
市场营销进行市场细分的程序，一般来讲，有以下几个步骤：
(1)调查阶段。
(2)分析阶段。
(3)归纳总结阶段。
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