2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：房地产投资活动中的现金流量
更新时间：2018-06-22 09:53:30
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第五章 现金流量与资金时间价值
第一节 现金流量
房地产投资活动中的现金流量：
根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”、“开发-持有出租-出售”、“购买-持有出租-出售”、“购买-更新改造-出售”、“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。
(一)开发-销售模式现金流量图
开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目，部分其他用途类型的开发项目也可能采用开发-销售模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、销售税费，现金流入是销售收入。
(二)开发-持有出租-出售模式现金流量图
开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
(三)购买持有出租-出售模式现金流量图
许多房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买持有出租-出售模式。
(四)购买-更新改造-出售模式现金流量图
也有部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买-更新改造-出售模式。
(五)购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图
将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，即购买-更新改造-出租-出售模式。
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