2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：投资与成本
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第六章 经济评价指标与方法
第一节 效益和费用识别
投资与成本：
(一)
1.投资
广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
2.成本
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了产品的生产经营活动，产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。
(二)房地产投资分析中的投资与成本
对于“开发-持有出租-出售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资在开发项目竣工投入使用后转为固定资产投资，接下来的出租经营活动又会产生营业成本和运营费用(含维修保养费用)，并通过房地产租赁收入得以回收。
房地产置业投资如果属于增值型投资即采用“购买一更新改造一出售”模式时，其投资与成本特点与“开发一销售”模式相似。如果采用“购买一持有出租”或“购买一装修改造一持有出租出售”模式时，其投资与成本特点与“开发持有出租一出售”模式相似。
1.开发项目总投资
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用;经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。
2.开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
3.营业成本
营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
4.期间费用
开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。
5.运营费用
运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。
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