2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：替代原则
更新时间：2018-07-06 13:02:36
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第四章 房地产估价原则
第五节 替代原则
替代原则：
替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并"货比三家"，然后购买其中效用最大(或质量、性能最好)而价格最低的，即购买"性价比"高或"物美价廉"的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的;或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似的商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，相互之问也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。
房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
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