2018年房地产估价师《理论与方法》第八章教材解读：重新购建价格的含义
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第八章 成本法及其运用
第四节 重新购建价格的求取
重新购建价格的含义：
重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义需要注意下列3点：
(1)重新购建价格是估价时点的重新购建价格。例如，在重新开发的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但应注意的是，估价时点并非总是现在，也可能为过去或未来。此点已在本书第五章第四节"估价时点原则"中作过说明。
(2)重新购建价格是客观的重新购建价格。具体地说，重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本。如果实际支出超出了平均水平，则超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费;反之，实际支出低于平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。
(3)建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40 年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，不是求取目前40年建设用地使用权的价格，而是求取目前剩余30年建设用地使用权的价格。再如，如果该土地目前的交通条件比其10年前有了很大改善，求取其重新购建价格，不是求取其在10年前交通条件下的价格，而是求取其在目前交通条件下的价格。
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