2018年房地产估价师《制度与政策》第六章教材考点：商品房买卖合同

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第六章 房地产交易管理制度与政策

第三节商品房销售管理

商品房买卖合同：

商品房买卖，房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同。2014年4月9日，住房城乡建设部、国家工商总局印发《商品房买卖合同(预售)示范文本>GF-2014-0171、《商品房买卖合同(现售)示范文本》GF-2014-0172。原建设部、国家工商总局2000年印发的《商品房买卖合同示范文本》GF-ZOOO-0171同时废止。

2014年，住房城乡建设部、国家工商总局印发的商品房买卖合同示范文本有以下特点，一是分别制订了《商品房买卖合同(预售)示范文本》《商品房买卖合同(现售)示范文本》。即商品房预售、商品房现售分别采取不同的合同文本。二是示范文本采取采用章节体例、增加了专业术语解释。《商品房买卖合同(预售)示范文本>共10章29条11个附件，《商品房买卖合同(现售)示范文本》共8章26条12个附件。对商品房预售、现售、返本销售、售后包租等专业术语进行了解释。规定商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。三是对合同的内容进一步统一规范。增加了预售资金监管条款、商品房权属和抵押状况条款、验房内容、买受人信息保护等条款;要求对共有部分进行明确约定、区分了违约责任、明确了利息和违约金的计算基数等。此外，针对一些房地产开发企业通过与买受人签订补充协议的方式，规避示范合同有关内容的问题，示范文本规定，签订补充协议的前提是;对示范合同中未约定或约定不明的内容，双方可以根据具体情况签订书面补充协议。但同时规定：补充协议中如含有不合理减轻或免除示范合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范合同为准。

(一)商品房预售合同主要内容

1.合同当事人;

2.商品房基本状况;

3.商品房价款;

4，商品房交付条件与交付手续;

5.面积差异处理方式;

6.规划设计变更;

7.商品房质量及保修责任;

8.合同备案与房屋登记;

9.前期物业管理;

10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

(二)商品房现售合同主要内容

1.合同当事人;

2.商品房基本状况;

3.商品房价款;

4.商品房交付条件与交付手续;

5.商品房质量及保修责任;

6.房屋登记;

7.物业管理;

8.其他事项。

(三)计价方式

商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为专有部分，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

(四)面积误差的处理方式

在商品房预售中，一般以预测面积作为合同约定的面积，以实测面积作为产权登记的面积。肖事人应当在合同中约定合同约定面积发生误差的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比，公式为：

合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：

(1)按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%，下同)的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。

(2)按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

买受人不退房豹，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

(五)中途变更规划、设计

房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暧等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息;同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。

(六)保修责任

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日起计算。