2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第二章)
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2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第二章)：
1.房地产市场的运行环境
(1)社会因素：人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。
(2)经济因素：经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收人及其分布、支付能力与物价水平等。(P31)
2.房地产市场的含义
■一般的定义·指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式。
■经济学的定义·指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
■房地产市场体系包括·交易当事人-主体·作为交易对象的房地产资产-客体·交易制度-制度·促进交易的组织机构-中介
3.房地产市场指标(四大类40小项)(P39～P44)
| 供给指标 （10项） |
需求指标 （11项） |
市场交易指标（9项） | 市场监测与预警指标（10项） |
| ■新竣工量 ■灭失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面积 ■房屋新开工面积 ■平均建设周期 ■竣工房屋价值 |
■国内生产总值 ■人口数量 ■家庭户规模 ■就业人员数量 ■就业分布 ■城镇登记失业率 ■家庭可支配收入 ■家庭总支出 ■房屋空间使用数量 ■商品零售价格指数 ■居民消费价格指数 |
■销售量 ■出租量 ■吸纳量 ■吸纳率 ■吸纳周期 ■预售面积 ■房地产价格 ■房地产租金 ■房地产价格指数 |
■土地转化率 ■开发强度系数 ■开发投资杠杆率 ■住房可支付性指数 ■住房价格合理性指数 ■房价租金比 ■量价弹性 ■个人住房抵押贷款还款收入比 ■住房市场指数 ■消费者信心指数 |
(1)存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量
(2)可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量
(3)吸纳周期=1/吸纳率
(4)开发投资杠杆率=房地产开发投资/自有资金或权益资本(反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大)
(5)住房可支付性指数(HAI)
HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房
HAI>100，居民家庭能够承受更高价格的住房，房价相对于收入来说低
HAI<100，居民家庭能够承受更低价格的住房，房价相对于收入来说高了
(6)住房价格合理性指数，从经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出判断。
4.房地产市场细分(五种分类)
4.1按地域范围细分(区域性市场)
■按城市划分
■按城市内的某一具体区域划分
■按省或自治区划分
■按大片区进行划分
4.2按房地产用途细分
■居住物业市场
■商业物业市场
■工业物业市场
■特殊物业市场
■土地市场
不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
5需求指标
■国内生产总值
■人口数量-户籍人口、常住人口、现有人口
■家庭户规模
■就业人员数量
■就业分布
■城镇登记失业率
■家庭可支配收入
■家庭总支出
■房屋空间使用数量
■商品零售价格指数
■城市居民消费价格指数
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