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2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第九章)

更新时间:2018-09-21 10:08:56 来源:环球网校 浏览56收藏22

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摘要 2018年房地产估价师考试将近,房估备考时间紧任务重,要把有限的精力放到最有价值的地方,重点把握各科的高频考点,因此环球网校小编整理2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第九章),助你高效提分!

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2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点(第九章):

1.房地产权益融资的特点(P285~286)

(1)是所有者权益而非债务。

(2)资金提供方与投资者共同承担风险,报酬是项目投资所形成的可分配利润,最典型的是股票。

(3)房地产权益资本传统上主要在私人市场融通,但随着证券市场的发展,房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高。

(4)从来源看,房地产权益资本主要来源于机构投资者。

(5)由于权益投资风险较高,商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资。

2.政府对投资项目的管理制度(双轨制)

■《政府核准的投资项目目录》以内的项目,国家实行核准制度

■《政府核准的投资项目目录》以外的项目,国家实行备案制度

3.中国房地产权益融资需求(P286)

(1)目前我国房地产企业平均规模增长速度很快,但权益资本普遍偏少,资产负债率高。

(2)房地产企业主要从事开发业务,较少进行持有物业投资。

(3)当权益资本规模过小,资产负债率偏高,过分依赖预售收入或借款,不利于防范系统性金融风险。

4.构造评价方案

■概念

·就是在项目策划的基础上,构造出可供评价比较的具体开发经营方案

■主要内容

·项目是否分期进行以及如何分期

·项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系

·建筑面积的规模和物业档次

·合作方式与合作条件

·拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

·租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等

5.开发期间税费

■固定资产投资方向调节税(暂停征收)

■市政支管线分摊费

■供电贴费

■用电权费

■分散建设市政公用设施建设费

■绿化建设费

■电话初装费

■建材发展基金

■人防工程费

注意不包括土地税收与营业类税收

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