2019房地产估价师《经营与管理》第二章考点：房地产市场的特性与功能
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第三节 房地产市场的特性与功能
1.房地产市场的特性(6特性)
1.1 市场供给的垄断性
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垄断原因 |
详解 |
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供给缺乏弹性 |
开发商品的供给在短期内难以有较大的增减 |
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供给具有异质性 |
房地产位置、环境、数量、档次的差异 |
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土地的有限性 |
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不可再生性 |
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土地所有权的排他性 |
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1.2 市场需求的广泛性和多样性
需求者购置房地产时有不同的目的和设想，可以自用也可以投资，因而需求具有多样性。
1.3 市场交易的复杂性
房地产具有不可移动性，所以交易的是产权;
房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序;
交易市场信息缺乏，需要专业人员的服务。
1.4 房地产价格与区位密切相关
房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%-70%;
由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋是总体向上发展的;
但现实价格也会受经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易个体个别因素影响而呈现出短期波动。
1.5 存在广泛的经济外部性
1.6 市场信息的不对称性
概念
·指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不对称的。
一般情况
·房地产市场中，卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害(买的不如卖的精)。
解决信息不对称的途径
·发展房地产估价等专业服务-提高专业水平;
·政府加强房地产市场信息的发布工作-提高信息透明度
2.房地产市场的功能(五方面)
配置存量房地产资源和利益
显示房地产市场需求变化(价格与需求成反比)
指导供给以适应需求的变化(价格与供给成正比)
指导政府制定科学的土地供给计划
引导需求适应供给条件的变化
【记忆要诀】
配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求
【重点难点】引起需求增加或减少的原因
未来预期收益变化
政府税收政策的影响
收入水平变化或消费品味变化
原用于其他方面资金的介入
土地供给的变化
【重点难点】供给如何适应需求(两种方法)
新建或改变用途
可替代物业间的租售价格比发生变化
·如房价高了，对租房的需求就大了
·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨
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