2019房地产估价师《制度与政策》第三章考点：建设工程施工与质量管理

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建设工程施工与质量管理

一、项目报建制度(考点、熟悉)

1994年8月原建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》(建建字[1994]482号)。该管理办法规定：

(1)凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。

(2)报建的程序为：工程建设项目在工程项目可行性研究报告或者其他立项文件被批准后，建设单位或其代理机构须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》，认真填写后报送，并按要求进行招标准备。

(3)报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况共9项。

二、施工许可管理

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《建筑法》，住房城乡建设部于2014年6月25日重新发布了《建筑工程施工许可管理办法》(住房城乡建设部令第18号)，自2014年10月25日起施行。

(一)建筑工程施工许可管理的原则

1.在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

2.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m 2 以下的建筑工程，不申请办理施工许可证。 省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。

3.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

4.本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应当申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

(二)申请建筑工程施工许可证的条件

建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件。县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门不得违反法律法规规定，增设办理施工许可证的其他条件。

1.依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。

2.在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

3.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。

4.已经确定施工企业。按照规定应当招标的工程没有招标，应当公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业的，所确定的施工企业无效。

5.有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。

6.有保证工程质量和安全的具体措施。

7.按照规定应当委托监理的工程已委托监理。

8.建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%,建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30% 。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

9.法律、行政法规规定的其他条件。

(三)申请办理施工许可证的程序

发证机关应当将办理施工许可证的依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料和申请表示范文本等，在办公场所和有关网站予以公示。申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：

1.建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。

3.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内 颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的，应当当场或者五日内一次告知建设单位需要补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后做相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。

建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当符合依法签订的施工承包合同。

(四)建筑工程施工许可证的管理

发证机关作出的施工许可决定，应当予以公开，公众有权查阅。发证机关应当建立颁发施工许可证后的监督检查制度，对取得施工许可证后条件发生变化、延期开工、中止施工等行为进行监督检查，发现违法违规行为及时处理。

施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。施工许可证不得伪造和涂改。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内 开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过三个月 。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。

在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正。

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三、建设工程质量管理(考点、熟悉)

国务院于2000年1月发布了《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)。凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及对建设工程质量实施监督管理的，必须遵守《建设工程质量管理条例》。建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

(一)建设工程质量管理的原则

(1)县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理。

(2)从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工 的原则。

(3)县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序。

(4)国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高建设工程质量。

(二)建设单位的质量责任和义务

(1)建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程肢解发包。

(2)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工，以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。

(3)建设工程发包单位不得迫使承包方低于成本竞标，不得任意压缩合理工期。建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

(4)建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

(三)施工单位的质量责任和义务

(1)施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。施工单位不得转包或者违法分包工程。

(2)施工单位对建设工程的施工质量负责。施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责，建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。

(3)总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

(4)施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。

(5)施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的，不得使用。

(6)施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

(7)施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

(8)施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

(9)施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训;未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

(四)建设工程质量监督管理制度

1.建设工程质量监督管理机构

(1)国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。

(2)国务院建设行政主管部门和国务院铁路、交通、水利等有关部门加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。

(3)国务院发展和改革部门按照国务院规定的职责，组织稽查特派员，对国家出资的重大建设项目实施监督检查。国务院经贸主管部门按照国务院规定的职责，对国家重大技术改造项目实施监督检查。

2.建设工程质量监督管理的实施

(1)建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。

(2)县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。在履行监督检查职责时，有权采取下列措施：要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料;进入被检查单位的施工现场进行检查;发现有影响工程质量的问题时，责令改正。

(3)有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当支持与配合，不得拒绝或者阻碍建设工程质量监督检查人员依法履行公务。

(4)供水、供电、供气、公安消防等部门或者单位，不得明示或者暗示建设单位、施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、建筑构配件和设备。

(5)建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内 向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

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四、建设工程的竣工验收管理制度(考点、重点、熟悉)

竣工验收，是建设工程施工与施工管理的最后环节。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。单项工程完工，进行单项工程验收;分期建设的工程，进行分期验收;全部工程竣工，进行竣工综合验收。

凡未经验收或验收不合格的建设工程和开发项目，不准交付使用。

住房与城乡建设部于2009年10月发布了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2号令)。

(一)建设工程竣工验收的监督管理机构

国务院建设行政主管部门负责全国工程的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内 ，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

(二)建设工程竣工验收的条件

建设工程符合下列要求方可进行竣工验收：

(1)完成工程设计和合同约定的各项内容。

(2)有完整的技术档案和施工管理资料。

(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。

(5)有施工单位签署的工程保修书。

(三)建设工程竣工验收备案

建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

(1)工程竣工验收备案表;

(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;

(4)施工单位签署的工程质量保修书;

(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

五、建设工程质量保修办法(考点、熟悉)

根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，原建设部于2000年6月发布了《房屋建筑工程质量保修办法》(原建设部令第80号)，适用于在中华人民共和国境内各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修。

(一)房屋建筑工程质量保修期限

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限见下表：

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

建筑工程项目最低保修期限

地基基础和主体结构工程设计文件规定的该工程的合理使用年限

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年

供热与供冷系统2个采暖期、供冷期

电气系统、给排水管道、设备安装2年

装修工程2年

注：要分清《房屋建筑工程质量保修办法》与《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度确定的最低保修项目和保修期限的异同。一方面，二者调整的责任主体不同。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和施工单位，是施工单位向房地产开发单位做的“保证”。

而“两书”中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和商品房购买人，是房地产开发单位向商品房购买人做的“保证”。另一方面，二者“保修”开始计算时间不同。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。而“两书”中的“保修期限”针对的是房地产开发单位和商品房购买人，是从所购买商品房交付之日起计算。

(二)房屋建筑工程质量保修责任

(1)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

(2)发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

(3)保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

(4)施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

(5)保修费用由质量缺陷的责任方承担 。

(6)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《开发经营管理条例》和其他有关规定。

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六、建筑施工企业的资质管理(考点、了解)

2015年1月22日，住房和城乡建设部发布了《建筑业企业资质管理规定》(住房和城乡建设部令第22号)。

建筑业企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、已完成的工程业绩和技术装备等条件申请资质，经审查合格，取得建筑业企业资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包 三个序列。

施工总承包资质、专业承包资质按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别，各资质类别按照规定的条件划分为若干资质等级。施工劳务资质不分类别与等级。

下列建筑业企业资质，由国务院住房城乡建设主管部门许可：(1)施工总承包资质序列特级资质、一级资质及铁路工程施工总承包二级资质;(2)专业承包资质序列公路、水运、水利、铁路、民航方面的专业承包一级资质及铁路、民航方面的专业承包二级资质;涉及多个专业的专业承包一级资质。

下列建筑业企业资质，由企业工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门许可：(1)施工总承包资质序列二级资质及铁路、通信工程施工总承包三级资质;(2)专业承包资质序列一级资质(不含公路、水运、水利、铁路、民航方面的专业承包一级资质及涉及多个专业的专业承包一级资质);(3)专业承包资质序列二级资质(不含铁路、民航方面的专业承包二级资质);铁路方面专业承包三级资质;特种工程专业承包资质。

下列建筑业企业资质，由企业工商注册所在地设区的市人民政府住房城乡建设主管部门许可：(1)施工总承包资质序列三级资质(不含铁路、通信工程施工总承包三级资质);(2)专业承包资质序列三级资质(不含铁路方面专业承包资质)及预拌混凝土、模板脚手架专业承包资质;(3)施工劳务资质;(4)燃气燃烧器具安装、维修企业资质。

七、注册建造师制度

2006年12月28日原建设部发布了《注册建造师管理规定》(原建设部令第153号)，并自2007年3月1日起施行。

(1)注册建造师是指通过考核认定或考试合格取得中华人民共和国建造师资格证书，并按照《注册建造师管理规定》注册，取得中华人民共和国建造师注册证书和执业印章，担任施工单位项目负责人及从事相关活动的专业技术人员。

(2)国务院建设主管部门对全国注册建造师的注册、执业活动实施统一监督管理;国务院铁路、交通、水利、信息产业、民航等有关部门按照国务院规定的职责分工，对全国有关专业工程注册建造师的执业活动实施监督管理。

注册建造师分为一级注册建造师和二级注册建造师。一级注册建造师由国务院建设主管部门核发《中华人民共和国一级建造师注册证书》，并核定执业印章编号。二级注册建造师由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责受理和审批。注册建造师的具体执业范围按照《注册建造师执业工程规模标准》执行。

(3)取得建造师资格证书的人员应当受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或者多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动;担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业。注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目上担任施工单位项目负责人。

(4)注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询，以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。